Αλλαγές στον τρόπο φορολόγησης της μεταβίβασης ακινήτων με αντάλλαγμα, επέφεραν οι νόμοι 2859/2000 και 3427/2005, βάσει των διατάξεων των οποίων, εφαρμόζεται διαφορετικό σύστημα φορολόγησης των μεταβιβάσεων ακινήτων με αντάλλαγμα, από το σύστημα που προέβλεπε ο μέχρι τότε ισχύων νόμος 1521/1950 για περίοδο πενήντα και πλέον χρόνων.

Σύμφωνα με τις διατάξεις των νόμων αυτών, η μεταβίβαση ακινήτων των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε για οποιοδήποτε λόγο μετά την 1/1/2006 και οι εργασίες κατασκευής δεν είχαν αρχίσει προ της ημερομηνίας αυτής, υπόκειται σε Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.), με συντελεστή 19%.
Υποκείμενο στο φόρο είναι κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο οποιασδήποτε μορφής που ανεγείρει οικοδομές προς πώληση. Η ανέγερση των οικοδομών γίνεται είτε άμεσα από τις ίδιες τις επιχειρήσεις είτε αναθέτοντας εργολαβίες ή υπεργολαβίες σε άλλους, ανεξάρτητα εάν ανεγείρουν σε ιδιόκτητο οικόπεδο ή με το σύστημα της αντιπαροχής.

Κάθε λοιπόν πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, που κατ’ επάγγελμα ασχολείται με την ανέγερση οικοδομών υπόκειται σε Φόρο Προστιθέμενης αξίας και όχι σε φόρο μεταβίβασης ακινήτων, ενώ προβλέπεται και η ένταξη στις διατάξεις του νόμου αυτού οποιουδήποτε προσώπου πραγματοποιεί ευκαιριακά πράξεις ανέγερσης οικοδομής. Είναι σαφές από τα παραπάνω, ότι φυσικό πρόσωπο- οικοπεδούχος που αναθέτει την ανέγερση οικοδομής σε κατασκευαστική επιχείρηση με το σύστημα της αντιπαροχής, δεν υπόκειται σε φορολόγηση των ιδιοκτησιών του με επιβολή Φόρου Προστιθέμενης αξίας.

Προϋποθέσεις λοιπόν για υπαγωγή στο νόμο αυτό είναι: α) το μεταβιβαζόμενο ακίνητο να είναι κτίσμα, β) η μεταβίβαση να γίνεται με αντάλλαγμα, γ) η μεταβίβαση να γίνεται από πρόσωπο που κατασκευάζει οικοδομές προς πώληση και δ) η άδεια οικοδομής να έχει εκδοθεί από 1/1/2006 και μετά είτε η άδεια να έχει αναθεωρηθεί μετά την ημερομηνία αυτή και οι εργασίες να μην είχαν αρχίσει προ της ημερομηνίας αυτής.

Ο νόμος προβλέπει και διάφορες απαλλαγές από το φόρο, όπως για περίπτωση αγοράς νεόδμητου ακινήτου, το οποίο προορίζεται για πρώτη κατοικία του αγοραστή.
Ο προϊσχύσας νόμος περί φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων δεν εφαρμόζεται, επίσης, και για μεταβιβάσεις ακινήτων με αντάλλαγμα που αποκτήθηκαν από τον πωλητή μετά την 1/1/2006. Στην περίπτωση αυτή, επιβάλλεται φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος στον πωλητή και τέλος συναλλαγής στον αγοραστή.
Ως αξία υποκείμενη στο φόρο θεωρείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου. Η αξία αυτή υπολογίζεται πάντα με το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας ακινήτων, όταν πρόκειται για ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές που έχει τεθεί σε εφαρμογή το σύστημα αυτό. Ο φόρος αυτός, όπως προαναφέρθηκε, βαρύνει τον πωλητή και προσδιορίζεται σε συντελεστή φορολόγησης επί της διαφοράς τιμής κτήσης και τιμής πώλησης, προοδευτικά μειούμενο (ξεκινώντας από 20% και καταλήγοντας σε συντελεστή φορολόγησης 5%), ανάλογα με τα χρόνια που έχουν μεσολαβήσει από την απόκτηση του ακινήτου. Σε φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος δεν υπόκειται η μεταβίβαση ακινήτων ως αποτέλεσμα δικαστικής απόφασης, περιπτώσεων διανομής, ανταλλαγής ή συνένωσης ακινήτων καθώς και η μεταβίβαση ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί οικοπέδου, εφόσον έχει το χαρακτήρα εργολαβικού ανταλλάγματος ή μεταβίβαση ποσοστών κυριότητας από την αντιπαροχή του οικοπεδούχου.

Αντίστοιχα, σε περιπτώσεις που το ακίνητο αποκτήθηκε από οποιαδήποτε αιτία μετά την 1/1/2006, πέραν του φόρου αυτομάτου υπερτιμήματος, ο οποίος βαρύνει τον πωλητή, ο αγοραστής είναι υπόχρεος σε καταβολή του τέλους συναλλαγής, το οποίο ανέρχεται σε ποσοστό 1% επί της αξίας των ακινήτων που λαμβάνει ο κάθε συμβαλλόμενος. Για τον υπολογισμό του τέλους συναλλαγής, ως αξία του ακινήτου ή του δικαιώματος επί του ακινήτου, λογίζεται η αξία που αναγράφεται επί του συμβολαίου μεταβίβασης και αν αυτή είναι μικρότερη της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, ο υπολογισμός του τέλους γίνεται επί της μεγαλύτερης αυτής αξίας.
Αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης είναι η Δ.Ο.Υ. της περιφέρειας όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Συμβολαιογραφικές πράξεις δεν δύνανται να καταρτισθούν χωρίς την προσάρτηση στο συμβόλαιο, αντιγράφου των κατατεθειμένων δηλώσεων καθώς και απόδειξης από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. ότι ο οφειλόμενος φόρος έχει πληρωθεί.   

 * Το παρόν άρθρο συντάχθηκε από το Δικηγορικό Γραφείο του κ. Ιωάννη Μ. Τριπιδάκη και Συνεργατών www.greeklawyersonline.gr / tel.: +30 210 8949037.