Ο πλέον ορθός, φυσιολογικός και ασφαλής τρόπος για να αποκτήσει κάποιος ένα ακίνητο είναι με συμβόλαιο που συντάσσεται και υπογράφεται σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα και ακολούθως μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο, αφού ο δικηγόρος του αγοραστή έχει διενεργήσει έλεγχο τίτλων.  
Με τον τρόπο αυτόν αιτιολογείται στο συμβόλαιο η κυριότητα εκείνου που μεταβιβάζει το ακίνητο, είτε είναι πωλητής, είτε δωρητής είτε παρέχων την γονική παροχή. Επίσης, στο συμβόλαιο περιγράφεται σωστά το ακίνητο σε όλα τα χαρακτηριστικά του, ενώ επισυνάπτεται και τοπογραφικό που το εξατομικεύει έναντι άλλων, γειτονικών. Επιπροσθέτως, διασφαλίζεται η πλήρης ταυτοποίηση κατʼ όνομα και λοιπά στοιχεία των συναλλασσομένων, πράγμα που παρέχει πρόσθετη νομική ασφάλεια.
Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις όπου κάποιος αποκτά ακίνητο χωρίς συμβόλαιο, χωρίς υπογραφές σε συμβολαιογράφο και χωρίς μεταγραφή του συμβολαίου. Πρόκεται για την χρησικτησία, δηλαδή για την περίπτωση κτήσης ακινήτου μόνο με απόδειξη ότι το νέμεσαι, δηλαδή ότι το κατέχεις για χρονικό διάστημα είκοσι ετών κατʼ ελάχιστον, με την πεποίθηση ότι είναι δικό σου, με την  λεγόμενη «διάνοια κυρίου».

Οι ομογενείς ιδιαιτέρως, που ζουν μεγάλο διάστημα μακριά από την Πατρίδα, θα πρέπει να γνωρίζουν ότι για να αποκτήσουν και να διατηρήσουν ένα ακίνητο που αγόρασαν ή κληρονόμησαν στην Ελλάδα, δεν αρκεί μόνο ότι υπέγραψαν συμβόλαια σε συμβολαιογράφο. Δεν αρκεί ούτε ότι έχουν πληρέστατα τοπογραφικά, συνταχθέντα με σύγχρονες μεθόδους εντοπισμού του ακινήτου από δορυφόρο.

Όλα τα παραπάνω δεν αρκούν, εάν εγκαταλείψουν το ακίνητο στην τύχη του για τα επόμενα χρόνια και μετά έχουν την ατυχία να εμφανισθεί κάποιος που θα αποδείξει ότι νέμεται, δηλαδή εξουσιάζει το ακίνητο για είκοσι χρόνια.

Στν υπ΄αριθ. 552/2012 απόφαση του Γʼ τμήματός του, ο Άρειος Πάγος έκρινε υπόθεση στην οποία οι ενάγοντες έγιναν κύριοι του ακινήτου με χρησικτησία, χωρίς να έχουν συμβόλαια. Συγκεκριμένα, οι ενάγοντες επικαλέσθηκαν στην αγωγή τους ότι έχουν το ακίνητο σαν δικό τους από το 1966, όταν απεβίωσε ο δικαιοπάροχός τους και ότι το είχαν στη νομή τους μέχρι το 2000, όταν τους απέβαλε από αυτό ο εναγόμενος.

Στην αγωγή τους ισχυρίσθηκαν ότι έγιναν κύριοι του ακινήτου, σε εξ αδιαιρέτου ποσοστά έκαστος εξ αυτών, με έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή με νομή πάνω από είκοσι χρόνια, αφού το εξουσίαζαν από το 1966 έως το 2000.

Ο Άρειος Πάγος επεκύρωσε την κρίση του Εφετείου ότι « … οι ενάγοντες από το έτος 1970 και μετά και μέχρι την άσκηση της αγωγής (19.7.2000), για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο της εικοσαετίας, ασκούσαν συνεχώς και αδιαλείπτως εμφανείς διακατοχικές πράξεις επί του επίδικου τμήματος ακινήτου με διάνοια κυρίου, οι οποίες ήταν νομικώς ικανές να προσπορίσουν σ’ αυτούς την κυριότητα τούτου (επιδίκου) με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας. Έτσι, οι ενάγοντες έγιναν συγκύριοι του επίδικου ακινήτου και μάλιστα κατά ποσοστόν 4/16 εξ αδιαιρέτου η πρώτη ενάγουσα και από 6/16 εξ αδιαιρέτου ο καθένας από τους δεύτερο και τρίτο από αυτούς (ενάγοντες) …».

Ο εναγόμενος αντέκρουσε όταν η υπόθεση ήταν ήδη στον Άρειο Πάγο, ότι το 1970 οι ενάγοντες ήταν 5 και 7 ετών, δηλ. ανήλικοι και ότι ως ανήλικοι δεν μπορούσαν να έχουν διάνοια κυρίου, δηλ. νομή. Ο Άρειος Πάγος απέρριψε τον ισχυρισμό αυτόν, με το αιτιολογικό ότι θα έπρεπε να είχε προταθεί στο Πρωτοδικείο και όχι για πρώτη φορά στον Άρειο Πάγο, όπου δικονομικώς δεν επιτρέπεται να προβάλλονται τέτοιοι ισχυρισμοί για πρώτη φορά.

*Ο Χρήστος  Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρʼ Αρείω Πάγω, Master of Laws.
www.greekadvocate.eu
bm-bioxoi@otenet.gr
ktimatologiolaw@yahoo.gr