Ένα από τα σπουδαιότερα θέματα που συχνά αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, περιλαμβανομένων και αυτών που διαμένουν στο εξωτερικό, είναι η καταπάτηση των ιδιοκτησιών τους από άλλους που αξιώνουν δικαιώματα κυριότητας σε αυτά. Η απουσία σύνταξης επισήμων τίτλων στο παρελθόν και το γεγονός ότι η μεταβίβαση των δικαιωμάτων κυριότητας πραγματοποιούνταν μέσω προφορικών συμφωνιών και μέσω προφορικής διανομής των κληρονομούμενων ιδιοκτησιών, οδήγησε στην ύπαρξη πολλών ιδιοκτητών ακινήτων, που δεν είχαν καταγεγραμμένα Συμβόλαια που να αποδεικνύουν τα εμπράγματα δικαιώματά τους. Επιπλέον, είναι συχνό φαινόμενο διάφορα πρόσωπα να έχουν επωφεληθεί από την φυσική απουσία των νομίμων ιδιοκτητών και να εγείρουν αξιώσεις στις ιδιοκτησίες, που έμειναν χωρίς παρακολούθηση από τους νόμιμους κυρίους για πολλά χρόνια.
Σύμφωνα με τον Ελληνικό Νόμο, κάποιος μπορεί να αποκτήσει ακίνητο στην Ελλάδα όχι μόνο δυνάμει συμβολαιογραφικής πράξης (συμβόλαια Αγοραπωλησίας, Δήλωση Αποδοχής Κληρονομιάς, Συμβόλαιο Δωρεάς, κλπ…), νόμιμα μεταγεγραμμένου στα αρχεία του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου αλλά και μέσω χρησικτησίας. Ο νόμος προβλέπει δύο τύπους χρησικτησίας: την τακτική και την έκτακτη.
Για την αξίωση δικαιωμάτων «τακτικής» χρησικτησίας, ένα πρόσωπο πρέπει να κατέχει ένα ακίνητο για περίοδο μεγαλύτερη των δέκα ετών, ασκώντας τα δικαιώματα κυριότητας του καλόπιστα δυνάμει ενός νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας. Ωστόσο, αν και το συμβόλαιο δυνάμει του οποίου περιήλθε στην κυριότητά του το ακίνητο είναι νόμιμο, υπάρχει ένα νομικό ελάττωμα (π.χ. το πρόσωπο που μεταβίβασε την ιδιοκτησία δεν ήταν ο νόμιμος κύριος ή ήταν ανίκανος να συνάψει συμβόλαιο και να μεταβιβάσει κυριότητα, κλπ…). Μετά την πάροδο δέκα ετών άσκησης δικαιωμάτων κατοχής ως κύριος της ιδιοκτησίας, στο πρόσωπο απονέμεται νόμιμα η κυριότητα της ιδιοκτησίας μέσω «τακτικής» χρησικτησίας.
Από την άλλη πλευρά, ένα πρόσωπο μπορεί να αξιώσει δικαιώματα έκτακτης χρησικτησίας. Προκειμένου να αποκτήσει δικαιώματα μέσω έκτακτης χρησικτησίας, ένα πρόσωπο πρέπει να ισχυριστεί ότι είναι κάτοχος της ιδιοκτησίας, ασκώντας δικαιώματα κυριότητας σε αυτήν, αδιάκοπα για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 20 ετών. Γι αυτό το λόγο, χωρίς να έχει έναν νόμιμο τίτλο στην ιδιοκτησία που να αποδεικνύει το δικαίωμα κυριότητάς του, ένα πρόσωπο που αξιώνει και αποδεικνύει ότι έχει στην κατοχή του ένα ακίνητο για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των 20 ετών, αναγνωρίζεται από τον Ελληνικό Νόμο ως νόμιμος κύριος.
Στις περισσότερες περιπτώσεις, η αναγνώριση των δικαιωμάτων χρησικτησίας καθιερώνεται μέσω της άσκησης αγωγής κατά άλλου προσώπου που διεκδικεί τα δικαιώματα κυριότητάς του ενώπιον του αρμοδίου Πρωτοδικείου της τοποθεσίας του ακινήτου. Το Δικαστήριο μετά την εξέταση των σχετικών αποδείξεων και μαρτύρων, εκδίδει την απόφασή του, αναγνωρίζοντας ή όχι τα δικαιώματα χρησικτησίας που ο ενάγων αξιώνει. Η σχετική απόφαση εγγράφεται μετά στα αρχεία του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου της τοποθεσίας του ακινήτου.
Γενικά, όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε χρησικτησία. Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις όπως τα ακίνητα που προορίζονται για δημόσιες, δημοτικές ή θρησκευτικές ανάγκες. Επιπλέον, δικαιώματα χρησικτησίας δεν μπορούν να ασκηθούν σε ακίνητα των οποίων ιδιοκτήτης είναι το Ελληνικό Κράτος, μοναστήρια και εκκλησίες, όπως και στα συστατικά της κύριας ιδιοκτησίας, πριν χωριστούν από αυτήν. Ακόμα, ένας συγκύριος δε μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας, κατά των άλλων συγκυρίων, αν δεν τους έχει ειδικά ενημερώσει ως προς την πρόθεσή του να κατέχει την ιδιοκτησία ως ο μόνος ιδιοκτήτης.
Προστασία των κυρίων κατά όσων αξιώνουν δικαιώματα χρησικτησίας μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε εξώδικα είτε μέσω δικαστικής διαδικασίας. Ο νόμιμος κύριος πρέπει να ασκήσει αγωγή κατά αυτών που αξιώνουν δικαιώματα χρησικτησίας, ζητώντας την αναγνώριση της κυριότητάς του κατά των καταπατητών. Το Δικαστήριο, μετά την εξέταση των απαιτούμενων εγγράφων, θα αποφασίσει ως προς τον πραγματικό νόμιμο κύριο της ιδιοκτησίας και ως προς το αν ο καταπατητής έχει εκπληρώσει τις αναγκαίες προϋποθέσεις για την αξίωση της χρησικτησίας.
Ενώ ο Ελληνικός Αστικός Κώδικας επιχείρησε με καλή πίστη να ρυθμίσει τα δικαιώματα κυριότητας σε ιδιοκτησίες που έμειναν χωρίς παρακολούθηση για πολλά χρόνια, πρόσωπα έχουν επωφεληθεί από την φυσική απουσία των νομίμων κυρίων του, ασκώντας τα δικαιώματα καταπατητών στις ιδιοκτησίες. Είναι συχνή η περίπτωση προσώπων που πιστεύουν ότι τα ακίνητά τους τα διαχειρίζονται και τα φροντίζουν διάφοροι γνωστοί τους στην περιοχή, ενώ έχουν ασκηθεί αξιώσεις για τα εν λόγω ακίνητά τους, καταλήγοντας στην απώλεια αυτών.
* Το παρόν άρθρο συντάχθηκε από το Δικηγορικό Γραφείο του κ. Ιωάννη Μ. Τριπιδάκη & Συνεργατών www.greeklawyersonline.gr / tel.: +30 210 8949037.
