Η συμβολαιογραφική πράξη (αγορά, δωρεά, γονική παροχή, αποδοχή κληρονομίας κλπ) και η μεταγραφή αυτής στο οικείο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο δεν είναι ο μόνος τρόπος για να αποκτήσει κάποιος την κυριότητα ενός ακινήτου. Ασφαλώς το συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο είναι ο πιο συνηθισμένος και ο πιο ορθολογικός και νομικώς ασφαλής τρόπος κτήσεως της κυριότητος ενός ακινήτου, μαζί με την κληρονομική διαδοχή, η οποία ολοκληρώνεται με την πράξη αποδοχής κληρονομίας επίσης σε συμβολαιογράφο ή με την χορήγηση πιστοποιητικού κληρονομητηρίου από το Δικαστήριο και με την μεταγραφή αυτών.
Κυριότητα ακινήτου, ωστόσο μπορεί να αποκτηθεί, κατʼ εξαίρεση και μετά από εικοσαετή τουλάχιστον νομή ενός ακινήτου και μάλιστα χωρίς να χρειάζεται αυτός που το νέμεται να αποδείξει ότι ήταν καλής πίστεως. Νομή σημαίνει κατοχή, δηλαδή χρήση ενός ακινήτου, διανοία κυρίου, δηλαδή με την πεποίθηση ότι η κατοχή ασκείται για την απόκτηση κυριότητος και δεν είναι απλή κατοχή με την ιδιότητα π.χ. του μισθωτή (ενοικιαστή) του ακινήτου.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η συμπλήρωση της εικοσαετίας στη νομή ενός ακινήτου δεν απαιτείται να γίνει από ένα μόνο κατʼ ανάγκην πρόσωπο. Μπορεί να λάβει χώρα και κατά διαδοχή, δηλαδή η μητέρα να έχει την κατοχή για 14 έτη και μετά τον θάνατό της, τη νομή του ακινήτου μπορούν να συνεχίσουν τα τέκνα της και μετά την πάροδο άλλων 6 ετών (14 + 6) να συμπληρωθεί στο πρόσωπο των τέκνων της αρχικής νομέως η απαιτουμένη για την έκτακτη χρησικτησία εικοσαετής νομή.
Στην υπʼ αριθ. 314/2012 απόφασή του ο Άρειος Πάγος έκρινε αναίρεση επί κτηματικής και κληρονομικής υποθέσεως στην Κρήτη. Η υπόθεση έφτανε ενώπιον του ανωτάτου δικαστηρίου για δεύτερη φορά μετά από έκδοση πρωτόδικης αποφάσεως, ακολούθως αποφάσεως του Εφετείου, αναιρέσεως από τον Άρειο Πάγο, δεύτερης αποφάσεως από το Εφετείο, η οποία προσεβλήθη με αναίρεση για δεύτερη φορά στον Άρειο Πάγο.
Περιληπτικώς, η υπόθεση αφορούσε μητέρα που το έτος 1949 παρέδωσε διά λόγου σε μία κόρη της ορισμένα ακίνητα, για να τα καλλιεργεί και γενικώς να τα εκμεταλλεύεται με σκοπό να γίνουν δικά της. Η ίδια μητέρα έδωσε στα άλλα τέσσερα παιδιά της άλλα ακίνητα.
Τα ακίνητα όμως που έδωσε στην κόρη της μετά από χρόνια πήραν μεγάλη αξία, με αποτέλεσμα να γίνουν αντικείμενο σφοδρής και μακροχρόνιας δικαστικής διαμάχης με τα αδέλφια της, που υποστήριξαν ότι η απόδοση των συγκεκριμένων ακινήτων στην μία μόνο κόρη ήταν άδικη γιʼ αυτούς και ότι έπρεπε να γίνει αναδιανομή της περιουσίας.
Η κόρη έλαβε στην νομή της τα ακίνητα το 1949 (από την μητέρα της διά λόγου, χωρίς συμβολαιογραφική πράξη μεταβιβάσεως κυριότητος) και μετά από είκοσι χρόνια, το 1969, κατέστη κυρία των ακινήτων με έκτακτη χρησικτησία. Τα αδέλφια της σε διάφορα χρονικά διαστήματα αμφισβήτησαν την άσκηση νομής της αδελφής τους επί των επιδίκων ακινήτων, έπεισαν μάλιστα και την μητέρα τους κατά τα έτη 1972 και 1981 να υπογράψει συμβόλαια σε συμβολαιογράφους, με τα οποία προέβαινε σε δωρεά ή και σε μεταβίβαση των ακινήτων που είχε ατύπως δώσει στην κόρη της το 1949.
Η κόρη όμως όλα αυτά τα χρόνια συνέχισε αδιάκοπη την άσκηση νομής επί των ακινήτων, ποτέ δεν την παρέδωσε σε τρίτον, ακόμα και όταν υπέγραφε έγγραφα που διελάμβαναν ότι τα ακίνητα μπορεί να τα διαθέσει εκ νέου η μητέρα της, τα οποία όμως τα δικαστήρια εκτίμησαν ότι δεν αποτελούσαν παράδοση της νομής των ακινήτων, την στιγμή μάλιστα που υπεγράφοντο σε χρόνο μετά την πάροδο της εικοσαετίας από το 1949 που τα είχε αποκτήσει κατά νομή, οπότε και ήδη είχε αποκτήσει την κυριότητά τους μετά το 1969.
Η απόφαση είναι ενδιαφέρουσα διότι εμφανίζει την έκταση και τα αποτελέσματα της εικοσαετούς νομής, που «δημιουργούν» κυριότητα στον εικοσαετή νομέα, που δεν μπορεί να ανατραπεί με μεταγενέστερες νομικές πράξεις και δηλώσεις ακόμα και του ίδιου του νομέα, ή του δικαιοπαρόχου του, εφόσον δεν αποτελούν πλήρη μεταβίβαση κυριότητος με συμβόλαιο και μεταγραφή.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρʼ Αρείω Πάγω, Master of Laws. E-mails: bm-bioxoi@otenet.gr και ktimatologiolaw@yahoo.gr
