Στην προσπάθεια της ελληνικής Πολιτείας να μπει ένα τέλος στην άναρχη δόμηση, τα τελευταία δύο χρόνια ψηφίστηκαν και μπήκαν σε ισχύ νέοι νόμοι και διατάξεις, που αλλάζουν άρδην τα όσα ίσχυαν μέχρι σήμερα γύρω από τα θέματα της οικοδομής.
Οι μεταβολές αυτές ολοκληρώθηκαν με την ψήφιση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (Ν.Ο.Κ.) , που μπήκε σε ισχύ από τις αρχές του Ιουλίου του έτους 2012.
Οι σημαντικότερες μεταβολές έχουν να κάνουν
1. Με το νέο τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών
2. Με τον Κανονισμό Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων
3. Με τον τρόπο ελέγχου των οικοδομικών κατασκευών
4. Με τον τρόπο τήρησης αρχείου ταυτότητας του κάθε κτιρίου και
5. Με την αντιμετώπιση της υπάρχουσας αυθαίρετης δόμησης
Θα αναφερθούμε συνοπτικά σε κάθε μία από τις παραπάνω μεταβολές, εστιάζοντας κυρίως στα πιο κρίσιμα σημεία που πρέπει να γνωρίζει ο πολίτης.
1. ΕΚΔΟΣΗ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΑΔΕΙΩΝ
Με το νέο νόμο μια η διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών αλλάζει και αποτελείται από τα παρακάτω βασικά σημεία:
• Η «Έγκριση δόμησης» δηλαδή η πιστοποίηση του δικαιώματος δόμησης, σύμφωνα με τους όρους δόμησης, που επιτρέπει την έκδοση άδειας δόμησης και ισχύει για ένα χρόνο
• Η «άδεια δόμησης» που επιτρέπει την εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών που ισχύει για τέσσερα χρόνια.
• Η ηλεκτρονική υποβολή όλων των δικαιολογητικών και λοιπών στοιχείων που απαιτούνται (πέραν της έντυπης) καθώς ηλεκτρονικά θα γίνεται και η διεκπεραίωση, παρακολούθηση, ενημέρωση, ανάκληση, αναθεώρηση και κάθε είδους επικοινωνία, συναλλαγή ή υποβολή στοιχείων μεταξύ δημοσίων αρχών και πολιτών.
2. ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΚΤΗΡΙΩΝ
Ο Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων, θέτει το πλαίσιο αρχών και προϋποθέσεων βελτίωσης της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων. Για την έκδοση οικοδομικής άδειας είναι υποχρεωτική πλέον η σύνταξη μελέτης Ενεργειακής απόδοσης, από την οποία να προκύπτει ότι το κτίριο ικανοποιεί τις ελάχιστες απαιτήσεις του κανονισμού.
Επίσης, από τις αρχές του 2012, σε κάθε μίσθωση ή μεταβίβαση κτιρίου, είναι υποχρεωτική η έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (Π.Ε.Α.), το οποίο εκδίδεται από τους Ενεργειακούς Επιθεωρητές (μπορείτε να δείτε την λίστα των επιθεωρητών για όλη την Ελλάδα εδώ https://www.buildingcert.gr/inspectors/)) και ισχύει για δέκα χρόνια, πλην των περιπτώσεων ριζικής ανακαίνισης του κτιρίου.
Η πολιτεία μέσω του προγράμματος “Εξοικονόμηση κατ΄ Οίκον”, χρηματοδοτεί παρεμβάσεις για την ενεργειακή αναβάθμιση των υφισταμένων κτιρίων (http://exoikonomisi.ypeka.gr.)
3. ΕΛΕΓΧΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΕΡΓΑΣΙΩΝ
Για τον έλεγχο των οικοδομικών κατασκευών, θεσπίστηκε ο θεσμός των «Ελεγκτών Δόμησης» και οι αρμοδιότητες τους. Ο έλεγχος είναι υποχρεωτικός και διενεργείται από διαφορετικό κάθε φορά Ελεγκτή Δόμησης. Οι έλεγχοι διενεργούνται στα εξής στάδια:
• Αμέσως μετά την ολοκλήρωση των ξυλοτύπων, οπλισμού θεμελίωσης και τοιχίων και ελέγχονται το βάθος θεμελίωσης, η θέση του κτιρίου, οι διαστάσεις του κτιρίου και οι αποστάσεις από τα όρια
• Αμέσως μετά την ολοκλήρωση του φέροντος οργανισμού και της τοιχοποιίας και αφορά τις εξωτερικές διαστάσεις, το είδος της τοιχοποιίας, την θερμομόνωση, τους εξώστες και την υποδομή των εγκαταστάσεων και
• Μετά την ολοκλήρωση του κτιρίου και αφορά το συνολικό ύψος, τις διαμορφώσεις του περιβάλλοντος χώρου κ.λπ.
4. ΑΡΧΕΙΟ ΤΑΥΤΟΤΗΤΑΣ ΚΤΙΡΙΩΝ
Με τη νέα νομοθεσία θεσπίζεται ειδική διαδικασία ελέγχου της κατασκευής των κτιρίων και καθιερώνονται
• η «ταυτότητα του κτιρίου» , που περιλαμβάνει όλα τα σχέδια και τα δικαιολογητικά καθώς και
• το «Ηλεκτρονικό Μητρώο» στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Κλιματικής Αλλαγής στο οποίο αποστέλλεται το σχετικό βίντεο των χώρων και των εγκαταστάσεων του κτιρίου , από την οικεία πολεοδομική υπηρεσία.
5. ΑΝΤΙΜΕΤΩΠΙΣΗ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ
Για την αντιμετώπιση της υπάρχουσας αυθαίρετης δόμησης ψηφίστηκε αρχικά ο νόμος «περί ημιυπαιθρίων χώρων» το 2010 και ο νόμος περί αυθαίρετων κατασκευών το 2011.
Με τον πρώτο έγινε ένα πρώτο βήμα για την τακτοποίηση των ημιυπαιθρίων χώρων και των χώρων που έχουν αλλάξει χρήση.
Με τον δεύτερο νόμο, δόθηκε η δυνατότητα τακτοποίησης των αυθαιρέτων κατασκευών με ή χωρίς οικοδομική άδεια, με την καταβολή προστίμου το ύψος του οποίου εξαρτάται κυρίως από το έτος κατασκευής, την τιμή ζώνης, την χρήση και τα τετραγωνικά του κτίσματος. Ο Νόμος αυτός βρίσκεται ακόμα σε ισχύ.
Επίσης, απαγορεύτηκε η μεταβίβαση ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης
Η πολιτεία δίνει την δυνατότητα για τελευταία φορά στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων να τακτοποιήσουν τα υπάρχοντα παράνομα κτίσματα, προκειμένου να αποφύγουν στο μέλλον πρόστιμα ή ακυρότητα μεταβιβάσεων. Παράλληλα με την ψήφιση των νέων νόμων που προαναφέραμε πιστεύουμε ότι μπαίνει οριστικά τέλος στην δημιουργία νέας γενιάς αυθαιρέτων.
Τέλος, με τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (Ν.Ο.Κ.), εκσυγχρονίζεται και αναμορφώνεται ριζικά το υφιστάμενο πλαίσιο παραγωγής κτηρίων. Σε συνδυασμό με τον νέο τρόπο έκδοσης αδειών και την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίων, περιορίζεται η γραφειοκρατία, ελαχιστοποιείται η πιθανότητα συναλλαγών και δημιουργούνται οι συνθήκες που οδηγούν στην επίλυση της αυθαίρετης δόμησης.
Στους κύριους στόχους του Ν.Ο.Κ. περιλαμβάνονται ,
• η αντιμετώπιση των περιβαλλοντικών προβλημάτων με την μείωση των ρύπων, την εξοικονόμηση ενέργειας και την αξιοποίηση των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας,
• η αύξηση του πράσινου και των κοινόχρηστων χώρων,
• η υποστήριξη του βιοκληματικού σχεδιασμού και
• η δημιουργία «ενεργειακού κτιρίου» πολύ χαμηλής ενεργειακής κατανάλωσης
• η «απόσυρση» των ενεργοβόρων κτιρίων παρέχοντας προς αυτό τον σκοπό και τα αντίστοιχα κίνητρα (αύξηση συντελεστή δόμησης, κάλυψης, ύψους, όγκου κτηρίου κ.λπ.).
Κλείνοντας θα συνιστούσαμε στους ιδιοκτήτες σε περίπτωση ανέγερσης κτηρίου να τηρούν επακριβώς τα σχέδια της μελέτης και σε περίπτωση αγοράς να ελέγχουν σχολαστικά την νομιμότητα του κτίσματος.
*Ο Χριστόφορος Ζήνας είναι Τοπογράφος Μηχανικός με έδρα τα Ιωάννινα και ειδικός στην Ελληνική Πολεοδομική Νομοθεσία με περισσότερα από 35 χρόνια επαγγελματικής εμπειρίας. Για ερωτήσεις σχετικά με το άρθρο μπορείτε να επικοινωνήστε με τον Χριστόφορο στο zinas@tekmon.gr
