Όταν κάποιος πωλεί ακίνητο σε άλλον εγγυάται ότι αυτό είναι ελεύθερο βαρών, είναι δηλαδή «καθαρό» όπως λέγεται στην καθομιλουμένη. Εάν το ακίνητο αποδειχθεί ότι είχε νομικά βάρη, ή ακόμη περισσότερο ότι δεν ανήκε καν σʼ αυτόν που το πούλησε, ο αγοραστής μπορεί να του ζητήσει αποζημίωση.
Μία τέτοια περίπτωση αντιμετώπισε το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης, όπου στην υπʼ αριθ. 7531/2008 απόφασή του έκρινε υπόθεση στην οποία το 1988 κάποιος πούλησε ένα οικόπεδο, αλλά το 1989 ο αγοραστής έλαβε διεκδικητική αγωγή από τρεις άλλους αγνώστους, που ισχυρίζοντο ότι το οικόπεδο ήταν δικό τους και όχι εκείνου που του το πούλησε.
Η διεκδικητική αγωγή δικάστηκε στο Πρωτοδικείο, στο Εφετείο και στον Άρειο Πάγο και το έτος 2000 πλέον απεδείχθη ότι το οικόπεδο ανήκε στους τρεις ενάγοντες και όχι στον πωλητή που το είχε πωλήσει στον αγοραστή.
Τον Απρίλιο του 2005 ο αγοραστής κατέθεσε αγωγή κατά των κληρονόμων του πωλητή, (ο αρχικός πωλητής του οικοπέδου είχε αποβιώσει το 1998), ζητώντας ως αποζημίωση την αξία του οικοπέδου, όσο είχε το έτος 2000, όχι το 1988 που του το πούλησε, αλλά και όλα τα έξοδα που είχε κάνει για την αγορά το 1988 του οικοπέδου.
Ο αγοραστής μάλιστα θεμελίωσε την αγωγή του τόσο στην παραβίαση του συμφωνίας πωλήσεως, που παραγράφεται στα είκοσι χρόνια, όσο και στην αδικοπραξία, που παραγράφεται στα πέντε χρόνια.
Το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης διέγνωσε ότι ο αγοραστής του οικοπέδου, που το 1988 είχε αγοράσει το οικόπεδο με κανονικό συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο, μεταγεγραμμένο στο υποθηκοφυλακείο, διεπίστωσε τον Μάρτιο του 2000 ότι το οικόπεδο που είχε αγοράσει δεν ήταν πλέον δικό του, διότι τρεις άλλοι είχαν καταφέρει να αποδείξουν σε όλα τα δικαστήρια ότι αυτό τους ανήκε πολύ πριν το 1988. Ο αγοραστής δηλαδή κατάλαβε ότι αυτός που του πούλησε το οικόπεδο το 1988 δεν ήταν ιδιοκτήτης του και άρα δεν μπορούσε και να του το πουλήσει.
Επειδή αυτός που του πούλησε το οικόπεδο είχε ήδη αποβιώσει το 1998, τον Απρίλιο του 2000 ο αγοραστής έκανε αγωγή κατά των κληρονόμων του και το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης, αφού άκουσε τους μάρτυρες και διάβασε όλα τα έγγραφα, δικαίωσε τον αγοραστή και του επεδίκασε αποζημίωση για τα χρήματα που είχε καταβάλει το 1988 για να αγοράσει το οικόπεδο, αλλά και για όλα τα έξοδά του.
Το ποσό της αποζημίωσης ήταν το εξής: Το ακίνητο το 1988 είχε πωληθεί 3 εκατομμύρια δρχ. Το Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης απεφάνθη ότι το έτος 2000 είχε αξία 150.000 ευρώ. Επεδίκασε λοιπόν στον αγοραστή αποζημίωση 150.000 ευρώ μαζί με έξοδα που τότε είχε πληρώσει όπως, αμοιβή συμβολαιογράφου, τον φόρο, κάποια από τα δικαστικά έξοδα που έκανε από το 1989 έως το 2000, δαπάνη μελέτης για άδεια οικοδομής και αμοιβή μηχανικού και συνολικώς ποσό 153.928 ευρώ.
Την αποζημίωση αυτή υποχρεώθηκαν να καταβάλουν οι κληρονόμοι του αρχικού πωλητού, κατά το ποσοστό που καθένας τον κληρονόμησε, όταν αυτός απεβίωσε το 1998.
Σημειωτέον ότι το δικαστήριο εδέχθη μόνο την αγωγή για παραβίαση της πωλήσεως, που παραγράφεται στα είκοσι χρόνια και του έδωσε την αποζημίωση των 153.928 ευρώ, αλλά απέρριψε το τμήμα της αγωγής για επιπρόσθετα 20.000 ευρώ ως ηθική βλάβη από την αδικοπραξία, που παραγράφεται στα πέντε χρόνια, διότι η τελευταία δίκη για την κυριότητα του ακινήτου είχε τελειώσει Μάρτιο 2000, ενώ ο αγοραστής κατέθεσε αγωγή για αδικοπραξία Απρίλιο 2005, δηλ. μετά πάροδο πέντε ετών και ενός μηνός. Οι προθεσμίες συνεπώς παίζουν πολύ μεγάλο ρόλο και οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να μην αφήνουν ούτε μία ημέρα να περνάει χωρίς να ενεργούν για την προστασία των ακινήτων τους στην Ελλάδα
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρʼ Αρείω Πάγω, Master of Laws. www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr ktimatologiolaw@yahoo.gr
