Τα τελευταία χρόνια καταβάλλεται έντονη προσπάθεια στην Ελλάδα για την ολοκλήρωση Κτηματογράφησης της Χώρας και τη λειτουργία Εθνικού Κτηματολογίου. Στο Εθνικό Κτηματολόγιο, ως σύστημα δημοσιότητας εμπράγματων δικαιωμάτων (ή κατ’ εξαίρεση και κάποιων ενοχικών σχέσεων), καταχωρούνται όλα τα εμπράγματα δικαιώματα επί των ακινήτων της Επικράτειας.

Η διαδικασία Κτηματογράφησης διαμορφώνεται, σύμφωνα με το νομικό πλαίσιο, ως εξής:

Οι δικαιούχοι εγγραπτέων δικαιωμάτων, κάτοικοι εσωτερικού ή εξωτερικού, οφείλουν, εντός ορισμένης προθεσμίας που καθορίζεται διαφορετικά για κάθε περιοχή, να υποβάλουν αίτηση στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης, με την οποία θα δηλώνουν όλα τα εγγραπτέα δικαιώματά τους στην υπό Κτηματογράφηση περιοχή. Η μη υποβολή δήλωσης εγγραπτέου δικαιώματος επιφέρει σημαντικές συνέπειες για τους ιδιοκτήτες. Συγκεκριμένα, εφόσον δεν έχει υποβληθεί δήλωση, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων δεν μπορούν να το μεταβιβάσουν σε τρίτο, δεν μπορούν να συζητήσουν αγωγές που αφορούν τα ακίνητα ενώπιον δικαστηρίων, δεν μπορούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια κτλ. Σημαντικότερη συνέπεια της μη υποβολής δήλωσης αποτελεί η εμφάνιση του ακινήτου ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», γεγονός που τελικά οδηγεί στην περιέλευση όλων αυτών των ακινήτων στο Ελληνικό Δημόσιο, χωρίς μάλιστα το τελευταίο να υποχρεούται στην καταβολή αποζημίωσης. Με απλά λόγια, οι ιδιοκτήτες «χάνουν» τα ακίνητά τους, την περιουσία τους.

Το στάδιο συλλογής και επεξεργασίας των δηλώσεων ακολουθεί στάδιο ανάρτησης των στοιχείων της Κτηματογράφησης, κατά το οποίο οι δικαιούχοι οφείλουν να ελέγξουν τα στοιχεία και στην περίπτωση που εξακριβώσουν σφάλμα κατά την Κτηματογράφηση, θα πρέπει, προκειμένου να διορθωθεί, να υποβάλουν ένσταση ή αίτηση διόρθωσης στο αρμόδιο γραφείο Κτηματογράφησης. Μετά το πέρας της διαδικασίας των ενστάσεων, ακολουθεί η έναρξη του Κτηματολογίου σε κάθε περιοχή που κτηματογραφήθηκε.

Κατά τη διάρκεια λειτουργίας του Κτηματολογίου, οι ιδιοκτήτες οφείλουν και πάλι να ελέγξουν αν τα ακίνητά τους, καθώς και τα επ’ αυτών δικαιώματα, εμφανίζονται ορθά στο Κτηματολογικό Φύλλο. Σε περίπτωση διαπίστωσης ανακριβειών ή σφαλμάτων, επιβάλλεται η διόρθωση αυτών, καθώς η μη διόρθωση συνεπάγεται επιβλαβείς καταστάσεις για τους ιδιοκτήτες. Λ.χ. ο κύριος διαμερίσματος στον τέταρτο όροφο μπορεί να εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης υπογείου. Αν εντός ορισμένης προθεσμίας τα σφάλματα αυτά δεν διορθωθούν, ο παραπάνω κύριος χάνει το διαμέρισμα του τετάρτου ορόφου και αποκτά το αντίστοιχο διαμέρισμα του υπογείου. Αν μάλιστα το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», τότε το ακίνητο περιέρχεται στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου και ο ιδιοκτήτης «χάνει» το σπίτι ή το κατάστημά του!

Η προθεσμία διόρθωσης των σφαλμάτων είναι, για τους κατοίκους εξωτερικού, δεκατέσσερα έτη, για τα προγράμματα κτηματογράφησης που ξεκίνησαν πριν το 2006, και επτά έτη για τα προγράμματα κτηματογράφησης που ξεκίνησαν μετά το 2006.

Επειδή η κτηματογράφηση δεν κυλά ομοιόμορφα για όλη τη Χώρα, κρίνεται σκόπιμη η επικοινωνία των Ελλήνων του εξωτερικού με δικηγόρο στην Ελλάδα, ο οποίος, ως μόνος αρμόδιος, μπορεί να διερευνήσει την φερόμενη νομική κατάσταση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο και να συμβολεύσει για τυχόν αναπόφευκτες ενέργειες διόρθωσης των σφαλμάτων.

Ο έλεγχος των στοιχείων είναι απαραίτητος για να διαφυλάξετε την ακίνητη περιουσία σας στην Ελλάδα, ιδίως δε να αποφύγετε πιθανή «απώλεια» ακινήτων.

– Μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας για οποιαδήποτε απορία σας ή για την ανάθεση υπόθεσής σας στο info@pliatsikaslaw.gr.

(*Ο Κωνσταντίνος Πλιάτσικας είναι δικηγόρος – υποψήφιος Διδάκτορας Νομικής.)