Η απόκτηση, η μετατροπή ακόμη και η διατήρηση ενός ακινήτου συχνά αποτελούν πηγή άγχους, ιδιαίτερα όταν γίνονται κάτω από συνθήκες που δεν έχουμε προβλέψει ή προνοήσει.

«Η πρόληψη είναι καλύτερη από τη θεραπεία» επιβεβαιώνει ο γνωστός ομογενής δικηγόρος, κ. Γιάννης Βέλος, ο οποίος μίλησε στον «Νέο Κόσμο» για την τρέχουσα κατάσταση στην αγορά ακινήτων, την κρίση στα επαγγελματικά ακίνητα, τα «ψιλά» γράμματα στα στεγαστικά δάνεια και τον «Γολγοθά» της κατασκευής ή της ανακαίνισης ενός ακινήτου.

Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗΝ ΜΕΤΑ COVID ΠΕΡΙΟΔΟ

Όταν ξέσπασε η πανδημία, οι τιμές των σπιτιών εκτοξεύθηκαν στα ύψη καθώς η ζήτηση υπερκάλυπτε την προσφορά.
«Το φαινόμενο οφειλόταν στον πανικό που προκλήθηκε από την αβεβαιότητα λόγω της πανδημίας. Ο κόσμος έσπευδε να αγοράσει από φόβο για το αύριο και τις νέες συνθήκες», εξηγεί ο κ. Βέλος.

Ωστόσο, η κατάσταση πλέον έχει αντιστραφεί και, όπως, παρατηρεί ο έμπειρος νομικός, «η ζήτηση πλέον είναι πολύ μεγαλύτερη από την προσφορά».

«Εκεί που υπήρχαν 4-5 υποψήφιοι αγοραστές για κάθε σπίτι που έβγαινε σε ανοιχτή δημοπρασία, τώρα έχουμε τρεις ή και λιγότερους. Για να έχουμε μια «δυνατή» – όπως λέμε – ανοιχτή δημοπρασία, χρειαζόμαστε τουλάχιστον δύο υποψήφιους αγοραστές».

Η εξέλιξη αυτή μπορεί να είναι απογοητευτική για όσους θέλουν να πουλήσουν, είναι, όμως, μια καλή ευκαιρία για εκείνους που ενδιαφέρονται να αγοράσουν.

«Τώρα που πέρασε η εποχή της αβεβαιότητας, η προσφορά είναι πολύ μεγάλη οπότε οι υποψήφιοι αγοραστές έχουν μεγαλύτερη γκάμα επιλογής. Δεν χρειάζεται να βιαστούν, μπορούν να ψάξουν καλύτερα και να προβούν σε μια ψύχραιμη αγορά», λέει ο κ. Βέλος.

ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΤΑ «ΨΙΛΑ ΓΡΑΜΜΑΤΑ» ΤΩΝ ΔΑΝΕΙΩΝ

Μπορεί οι συνθήκες να είναι ευνοϊκές ειδικά για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας ωστόσο ο κ. Βέλος συνιστά προσοχή και μελετημένες κινήσεις μιας και υπάρχουν πολλές κρυφές «παγίδες».

«Οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να γνωρίζουν πολύ καλά τις οικονομικές τους δυνατότητες ιδιαίτερα όταν η αγορά θα γίνει με δανειοδότηση. Για παράδειγμα, μπορεί να υπολογίζουν ότι η τράπεζα θα τους καλύψει το 80 με 90 τοις εκατό του ποσού και μετά να καταλήγουν να πάρουν μόνο το 70 ή 75 τοις εκατό με αποτέλεσμα να μην μπορούν να καλύψουν τη διαφορά και να κινδυνεύουν να χάσουν και την προκαταβολή που έδωσαν.

Ο καλύτερος τρόπος για να προστατευτούν οι υποψήφιοι αγοραστές από μια τέτοια δυσάρεστη εξέλιξη είναι να φροντίσουν να ζητήσουν από την τράπεζά τους γραπτή προ-έγκριση του δανείου και να μην αρκεστούν σε οποιαδήποτε προφορική συμφωνία, όσο δελεαστική και αν είναι αυτή», εξηγεί ο κ. Βέλος.

ΤΑ «ΠΑΝΟΠΡΟΙΚΙΑ» ΤΗΣ ΔΕΥΤΕΡΗΣ Ή ΤΡΙΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Σύμφωνα με την πατροπαράδοτη ελληνική κουλτούρα η απόκτηση ακινήτων είναι εκδήλωση σύνεσης και προκοπής.
Τα δεδομένα που επικρατούν σήμερα σε σχέση με τη φορολόγηση της δεύτερης ή τρίτης κατοικίας, ίσως να θέτουν υπό αμφισβήτηση τη θεώρηση αυτή, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά τη σύνεση.

Όπως εξηγεί ο έγκριτος νομικός, «μια μεγάλη παγίδα για τους ιδιοκτήτες είναι η σημαντική αύξηση του φόρου γης (land tax), του χαρτοσήμου (stamp duty) και της δήλωσης (registration) από την κυβέρνηση της Βικτώριας.

Το ζήτημα είναι ότι τα ακίνητα προσμετρώνται στο σύνολό τους με αποτέλεσμα το ποσό που θα πρέπει να καταβάλλουν οι ιδιοκτήτες κάθε χρόνο να ανεβαίνει πάρα πολύ.

Ο φόρος γης αναπροσαρμόζεται κάθε διετία περίπου, ανάλογα με τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, όπως αυτές έχουν διαμορφωθεί κατά τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Εάν οι τιμές έχουν ανέβει, ανάλογη θα είναι και η άνοδος του τιμαρίθμου και ως εκ τούτου και του ποσού που θα πρέπει να καταβάλλουν οι ιδιοκτήτες. Για παράδειγμα, εάν τα σπίτια σου αποκτήσουν μεγάλη αξία και τα ενοικιάζεις, εκεί που δεν πλήρωνες καθόλου φόρο γης, θα σου έρθει ένα πολύ μεγάλο ποσό το οποίο δεν είχες υπολογίζει».

Για να καταλάβετε καλύτερα το μέγεθος των αυξήσεων, όπως εξηγεί ο κ. Βέλος, κάποιος που πλήρωνε 2 με 3 χιλιάδες δολάρια φόρο γης, με τα σημερινά δεδομένα μπορεί να κληθεί να πληρώσει 40.000 δολάρια μετά από λίγα χρόνια.

Έχοντας κατά νου ότι οι αξία των ακινήτων είτε ανεβαίνει με το χρόνο είτε στη χειρότερη περίπτωση παραμένει σταθερή, διαμορφώνοντας ανάλογα και τους φόρους που συνοδεύουν τα ακίνητα, συν τα δημοτικά τέλη και τους λογαριασμούς ΔΕΚΟ, είναι φανερό ότι χρειάζεται αρκετή σκέψη πριν προβεί κάποιος στην αγορά ενός επιπλέον ακινήτου.

Η ΚΡΙΣΗ ΤΩΝ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Εκείνοι που φαίνεται να «χτυπήθηκαν» ιδιαίτερα από την πανδημία είναι οι ιδιοκτήτες των επαγγελματικών ακινήτων, διαπιστώνει ο κ. Βέλος.

«Με την πανδημία, ξεκίνησε σε πολύ μεγάλο εύρος η εργασία από το σπίτι, με αποτέλεσμα πολλές εταιρίες να μην χρησιμοποιούν πλέον τα γραφεία τους ή να χρειάζονται μικρότερους χώρους. Πολλές ήταν και οι επιχειρήσεις που έκλεισαν.

Έτσι πολλά ακίνητα άδειασαν, γι’ αυτό και βλέπουμε αυτή τη θλιβερή εικόνα σε ολόκληρη τη Μελβούρνη με τους μεγάλους χώρους να είναι κλειστοί και για ενοικίαση, με τους ιδιοκτήτες τους, δυστυχώς, να έχουν μείνει χωρίς έσοδα.

Την κατάσταση δυσχεραίνει το γεγονός ότι η ζήτηση για τέτοιους χώρους είναι πολύ μικρή, ενώ την ίδια στιγμή τα τέλη ιδιοκτησίας αρκετά υψηλά», οπότε θα πρέπει να έχουν πολύ γερό κομπόδεμα για να μπορέσουν να διατηρήσουν ένα ακίνητο που επί του παρόντος – και από ό,τι φαίνεται για αρκετά μεγάλο διάστημα ακόμα – δεν θα τους αποφέρει κανένα έσοδο».

Ακριβώς λόγω αυτής της κατάστασης, το ενδεχόμενο της πώλησης δεν φαντάζει πολύ καλή επιλογή, καθώς δεν υπάρχει πλέον μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον για επαγγελματικά ακίνητα και οι προσφορές θα είναι πολύ χαμηλότερες της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

«Θεωρώ πως πρέπει να γίνει κάποια παρέμβαση για να επανέλθει η ισορροπία», καταλήγει ο κ. Βέλος.

«ΕΡΓΟΛΑΒΟΙ» Η ΜΕΓΑΛΗ ΠΡΟΚΛΗΣΗ

Οι παλιοί λέγανε πως «αν δεν παντρέψεις παιδί και δεν χτίσεις σπίτι, δεν ξέρεις τι είναι ζωή» και σίγουρα είχαν δίκιο.
Ένα μεγάλο μέρος της πελατείας του κ. Βέλου στις υποθέσεις που αφορούν ακίνητα, αντιμετωπίζουν προβλήματα με τους εργολάβους.

«Είτε πρόκειται για κατασκευή, είτε για ανακαίνιση, είτε για επέκταση μιας οικοδομής, οι παγίδες είναι πολλές και χρειάζεται προσοχή. Η μεγαλύτερη βρίσκεται στα συμβόλαια που καλούνται να υπογράψουν με τις κατασκευαστικές.

Εάν δεν μπορούν να κατανοήσουν τους όρους, καλό θα είναι να συμβουλευτούν τον δικηγόρο τους, έτσι ώστε να ξέρουν τι υπογράφουν. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις προκαταβολές.

Πολλοί εργολάβοι ζητούν μεγάλες προκαταβολές, συχνά της τάξης του 25 τοις εκατό και πολλές φορές δεν εκτελούν το έργο που αντιστοιχεί στο ποσό αυτό. Τα «καλά» συμβόλαια είναι τα πιο συντηρητικά που προβλέπουν μια προκαταβολή της τάξης του 5 με 10 τοις εκατό και την εκτέλεση της εργασίας σε στάδια (stages).

Κάθε φορά που ολοκληρώνεται ένα στάδιο γίνεται σχετική επιθεώρηση και αφού πιστοποιηθεί ότι το έργο προχωρά σωστά, γίνεται εξόφληση του σταδίου».

Μία από τις συνηθέστερες αιτίες που οδηγούν τους ιδιοκτήτες στο κατώφλι της δικηγορικής εταιρίας του κ. Βέλου είναι οι καθυστερήσεις των εργολάβων.

«Συνήθως, αφού εισπράξουν την γενναία προκαταβολή, οι εργολάβοι δεν προχωρούν στην εκτέλεση του έργου χρησιμοποιώντας διάφορες δικαιολογίες, ότι ο καιρός δεν είναι καλός, ότι δεν μπορούν λόγω της πανδημίας, ότι «έπεσαν» έξω και πολλά.

Ένας τρόπος για να προστατευτεί ο ιδιοκτήτης είναι να κάνει ασφάλεια. Η ασφάλεια αυτή καλύπτει τις περιπτώσεις που θα συμβεί κάτι στον εργολάβο ή την εταιρία του, όπως ασθένεια, πτώχευση, ή άλλο πρόβλημα και δεν θα μπορέσει να εκτελέσει το έργο έτσι όπως έχει συμφωνηθεί.

Δυστυχώς, όμως, για να αποφύγουν το επιπλέον κόστος οι ιδιοκτήτες δεν το προτιμούν ή κάνουν φθηνότερες ασφάλειες που δεν τους παρέχουν πλήρη κάλυψη και μετά το μετανιώνουν».

Σε κάθε περίπτωση, ο κ. Βέλος συμβουλεύει τους ιδιοκτήτες να παίρνουν προσφορές από περισσότερους επαγγελματίες πριν καταλήξουν σε κάποιον. «Είναι καλό για τον ιδιοκτήτη να πάρει τιμές, να συγκρίνει, να μάθει πώς δουλεύει ο καθένας και φυσικά να είναι σίγουρος για το σχέδιο που έχει στα χέρια του».

Ένα καλό αρχιτεκτονικό σχέδιο το οποίο ικανοποιεί απόλυτα τα γούστα του ιδιοκτήτη είναι πολύ σημαντικό, γιατί, στην αντίθετη περίπτωση, όπως εξηγεί ο έμπειρος νομικός, μπορεί να αποτελέσει οικονομική πληγή απροσδιόριστου βάθους για την τσέπη του.

«Πολλές φορές οι ιδιοκτήτες επιθυμούν να κάνουν αλλαγές στο αρχικό σχέδιο. Ο εργολάβος δεν είναι υποχρεωμένος να κάνει τις αλλαγές γιατί η συμφωνία μαζί του βασίζεται στο αρχικό σχέδιο. Έτσι, είναι γι’ αυτόν μια ευκαιρία να «χτυπήσει» τις τιμές ή να καθυστερεί. Γι’ αυτό καλό είναι όταν φτιάχνει κανείς το σχέδιο να το μελετά καλά ώστε να είναι απόλυτα σίγουρος ότι είναι αυτό που θέλει», καταλήγει ο κ. Βέλος.

ΔΕΝ ΘΕΛΕΙ ΚΟΠΟ, ΘΕΛΕΙ ΤΡΟΠΟ

Είτε, λοιπόν, είστε ένα βήμα πριν την πολυπόθητη αγορά του πρώτου σας σπιτιού, είτε επιθυμείτε μια ανακαίνιση, είτε σκέφτεστε να αυξήσετε την ακίνητη περιουσία σας, εξερευνήστε τις επιλογές σας, φροντίστε να ενημερωθείτε πολύ καλά και κυρίως εξασφαλίστε ότι έχετε κατανοήσει απόλυτα ό,τι πρόκειται να υπογράψετε. Και εάν δεν είστε σίγουροι, καλό είναι να ρωτήσετε το δικηγόρο σας.

Μια συμβουλή κοστίζει σίγουρα λιγότερο από μια αγωγή, όχι μόνο οικονομικά αλλά και ψυχικά.

Μην ξεχνάτε ότι πρόκειται για μια από τις πιο ευχάριστες εμπειρίες ζωής, από εκείνες που δεν θα θέλατε, ούτε θα έπρεπε να αμαυρωθούν, μόνο και μόνο επειδή βιαστήκατε ή κάνατε μια λάθος επιλογή.

*Velos & Velos Lawyers, Level 6/326 William St, Melbourne VIC 3000