Οι έντονες «σεισμικές δονήσεις» που προκάλεσε η Αποθεματική Τράπεζας (RBA), με τις διαδοχικές, απότομες αυξήσεις του επιτοκίου της (cash rate) στην προσπάθειά της να ελέγξει τον καλπάζοντα πληθωρισμό… γκρέμισε την αξία των κατοικιών, όπως επιβεβαιώνουν και τα νέα στοιχεία της εξειδικευμένης εταιρίας στο real estate, CoreLogic, ειδικά για την «επίμαχη» περίοδο από τον Μάιο του 2022 και έπειτα.

Μάλιστα, η… βουτιά ήταν η μεγαλύτερη σε ποσοστό, κατά 8,4% (μέσο όρο) που έχει καταγραφεί από το 1980 και έπειτα στην Αυστραλία. Ξεπερνά το προηγούμενο ρεκόρ πτώσης μεταξύ 2017 και 2019 (και τη μείωση στις τιμές που προκλήθηκε από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση το 2008).

Ενδεικτικά, η πτώση στην αξία των κατοικιών στο Σίδνεϊ, σε λιγότερο από ένα χρόνο, έφτασε το 13% από το υψηλότερο σημείο τους εν μέσω της πανδημίας. Ακολούθησε το Μπρίσμπαν με -10% και η Μελβούρνη με -8,6%.

Όπως καλά γνωρίζουν πολλοί ομογενείς, η αγορά πάντα… έκανε κύκλο, με περιόδους σταθερής ανόδου, αλλά και καθόδου.  Σε βάθος χρόνου η επένδυση σε σπίτι έχει καταστήσει πολλούς συμπάροικους εκατομμυριούχους, βάσει τουλάχιστον της αξίας της οικίας τους σήμερα σε σχέση με αρκετές δεκαετίες πριν, όταν την απέκτησαν.

Σε 30 χρόνια η μέση αξία ενός σπιτιού στην Αυστραλία αυξήθηκε κατά 382%, ενώ σε μία 10ετία, έως τον Ιούλιο φέτος, η αύξηση ήταν 72%, σύμφωνα με την CoreLogic. Η Μελβούρνη κατέχει το ρεκόρ, με μέση άνοδο 459% σε τρεις δεκαετίες, ή 5,9% ετησίως. Σε ορισμένα προάστια μάλιστα η αύξηση ξεπέρασε και το 700%. Στο Σίδνεϊ, κατά μέσο όρο, η άνοδος ήταν 449% και στο Χόμπαρτ 399%.

Αλλά κυρίως γι’ αυτούς που έγιναν ιδιοκτήτες τα τελευταία χρόνια το ρίσκο της επένδυσης κλιμακώθηκε. Αρχικά, χρειάστηκε να δώσουν πολλά περισσότερα χρήματα, με την αξία των σπιτιών να έχει αυξηθεί σε επίπεδα-ρεκόρ έως πρόσφατα, εν μέσω της πανδημίας. Υψηλές τιμές, συνεπάγονται και δανεισμό μεγάλων ποσών και υπέρογκες δόσεις αποπληρωμής. Ειδικά, σήμερα, με τα επιτόκια στο +3% από τον Μάιο και έπειτα, έχει δημιουργηθεί πρόσθετη -και για πολλούς πλέον αβάσταχτη- οικονομική, σε ένα περιβάλλον γενικευμένης ακρίβειας.

Ως γνωστόν, το επιτόκιο της RBA από το ιστορικά χαμηλό του 0,1% έως τις αρχές Μαΐου βρέθηκε στο 3,1% -σε υψηλά 10ετίας, ενώ οι οκτώ διαδοχικές αυξήσεις ήταν οι πιο «απότομες» από το 1994- καθώς η Αποθεματική Τράπεζα θέλει να «σφίξει τα λουριά» στον πληθωρισμό, που αποτελεί επίσης σημαντική πληγή για τα νοικοκυριά, τις επιχειρήσεις, αλλά και κυβερνήσεις ολόκληρες.

Οι αυξήσεις κατά 3% συνολικά -που προβλέπεται ότι δε σταματούν εδώ- «πέρασαν» στα επιτόκια που χρεώνουν οι τράπεζες. Αυτοί που αποπληρώνουν δάνεια -ανάλογα και το ποσό που έχουν λάβει- καλούνται να καταβάλλουν εκατοντάδες δολάρια περισσότερα κάθε μήνα για τις δόσεις, ενώ αυτοί που το σκέφτονταν να δανειστούν έχουν κάνει πίσω, με ό,τι αυτό συνεπάγεται και για την αγορά κατοικιών.

Ενδεικτικά, το επιπλέον 3%, για ένα δάνειο 1.000.000 δολ. (διάρκειας 25 ετών), «μεταφράζεται» σε πρόσθετο βάρος 1.400 δολαρίων κάθε μήνα για την αποπληρωμή του. Για ένα δάνειο 750.000 δολ. η αύξηση είναι περί τα 1.000 δολ. κάθε μήνα. Για ένα δάνειο 500.000 δολ. κοντά στα 700 δολ.

Τα χαμηλά επιτόκια, έως τον Μάιο πέρυσι τουλάχιστον, είχε ως αποτέλεσμα ωστόσο ήδη πολλοί στην Αυστραλία να έχουν δανειστεί… πολλά, δίχως να έχουν πάντα την αντίστοιχη «κάλυψη» για να ανταπεξέλθουν στον… σεισμό αυτό που κλονίζει τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς.

Δεν είναι λίγα μάλιστα τα δάνεια που «περνούν» από σταθερό σε κυμαινόμενο επιτόκιο φέτος, με αρκετούς οικονομολόγους να προειδοποιούν για… τσουνάμι «κανονιών». Σχεδόν 1,1 εκατ. πολίτες αντιμετωπίζουν πρόβλημα με την αποπληρωμή των δανείων τους, σύμφωνα με την Roy Morgan, το υψηλότερο επίπεδο από τον Ιούλιο του 2013 και έπειτα.

Ο υψηλός δανεισμός των νοικοκυριών μπορεί να έχει αυξήσει την ευαισθησία της αγοράς κατοικίας στα επιτόκια, δήλωσε η επικεφαλής της έρευνας της CoreLogic, Eliza Owen.

«Οι υψηλότερες πληθωριστικές πιέσεις, σε συνδυασμό με την αύξηση των δαπανών μετά τα lockdowns, έχουν επίσης διαβρώσει τις αποταμιεύσεις των νοικοκυριών, οι οποίες θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν για την κατάθεση ενός στεγαστικού δανείου», πρόσθεσε.

Εκτιμάται δε ότι η βουτιά στην αξία των κατοικιών δεν έχει… πιάσει πάτο, καθώς όπως προαναφέρθηκε, με τον πληθωρισμό να επιμένει, η RBA, προβλέπεται να συνεχίσει τις αυξήσεις των επιτοκίων.

Η «πιάτσα» τιμολογεί την κορύφωση στο +4% (επιπλέον 1% δηλαδή σταδιακά), αν και ορισμένοι οικονομολόγοι είναι πιο συγκρατημένοι, μιλώντας για (επιπλέον 0,5% στο) 3,6%.

«Οι συνεχιζόμενες αυξήσεις … θα διαβρώσουν περαιτέρω τη δανειοληπτική ικανότητα και πιθανότατα θα παρατείνουν την ύφεση της αγοράς κατοικίας στη χώρα μέχρι να σταθεροποιηθούν τα επιτόκια», δήλωσε η κα Owen.

Παράλληλα με την αποδυνάμωση των τιμών, υπάρχει και το υψηλό κόστος κατασκευής. Τα νέα οικοδομικά έργα επιβαρύνονται επιπλέον και οι εγκρίσεις κατοικιών μειώθηκαν κατά 9% τον Νοέμβριο. Οι εγκρίσεις οικοδομών, που αποτελούν έναν βασικό δείκτη για τη μελλοντική δραστηριότητα στον κατασκευαστικό κλάδο, έχουν «βυθιστεί» κατά 21,7% από τον Αύγουστο.

Ο οικονομολόγος της CommSec, Craig James, δήλωσε ότι αναμένει να δει τις εγκρίσεις να μειώνονται καθώς οι οικονομικές συνθήκες επιδεινώνονται και το υψηλό κόστος δανεισμού υποβαθμίζει τη ζήτηση για κατοικίες.

«Ωστόσο, η επιστροφή της υπερπόντιας μετανάστευσης σε πολύ υψηλά επίπεδα και η επακόλουθη ισχυρότερη αύξηση του πληθυσμού είναι πιθανό να παράσχει ‘αντίθετο άνεμο’ στις εγκρίσεις, στην ευρύτερη αγορά κατοικίας και να ασκήσει περαιτέρω πίεση στην αγορά ενοικίων», είπε.

Η πτώση στην αξία των κατοικιών από τον Μάιο του 2022 έως τον Ιανουάριο του 2023, όπως προαναφέρθηκε, ήταν η μεγαλύτερη εδώ και 40 χρόνια.

Για όλο το 2022, όπως έγραψε ο «Νέος Κόσμος» την περασμένη εβδομάδα, οι τιμές υποχώρησαν 5,3%.

Ήταν η πρώτη -ετήσια- υποχώρηση των τιμών σπιτιών και διαμερισμάτων στη χώρα από το 2018, σύμφωνα με τα στοιχεία της CoreLogic.

Ωστόσο, όπως καλά γνωρίζουν και πολλοί συμπάροικοι που είναι ιδιοκτήτες, καταγράφηκε μία «έκρηξη» στην αγορά και κατά τη διάρκεια της πανδημίας, κόντρα στις αρχικές προβλέψεις όταν εμφανίστηκε ο κορονοϊός.

Γι’ αυτό, παρά τη μεγάλη πτώση του 2022, η αξία των ακινήτων παραμένει σε υψηλότερα επίπεδα από το 2020 και έπειτα, για όλες σχεδόν τις μεγάλες πόλεις, εκτός της Μελβούρνης που κοντεύει να έρθει στα «ίσα».

Πιο αναλυτικά, κατά την CoreLogic υπάρχει μια μικτή «εικόνα» στις πρωτεύουσες, με τις τιμές να μειώνονται περισσότερο στο Σίδνεϊ και τη Μελβούρνη, ενώ καταγράφηκε αύξηση στην Αδελαΐδα, το Ντάργουιν και το Περθ. Στην Καμπέρα, το Χόμπαρτ και το Μπρίσμπαν σημειώθηκε επίσης πτώση των αξιών.

Παρά τη μείωση σε πέντε μεγάλες πόλεις, σε όλη τη χώρα οι αξίες παραμένουν 11,7% πάνω από το επίπεδο που βρίσκονταν πριν από την πανδημία COVID-19, ενώ σε συνδυασμό και με τις αγορές στην περιφέρεια, εξακολουθούν να είναι αυξημένες κατά 32,2%.

Ο Tim Lawless, διευθυντής Ερευνών της CoreLogic, επεσήμανε πάντως ότι η Μελβούρνη αποτελεί εξαίρεση.

«Είναι η μόνη πρωτεύουσα στην οποία η τρέχουσα πτωτική τάση πλησιάζει να εξαλείψει το σύνολο των κερδών της COVID, με τις αξίες κατοικιών να βρίσκονται μόλις 1,5% πάνω από τα επίπεδα του Μαρτίου 2020», είπε ο κ. Lawless.

Ειδικότερα, όπως επεσήμανε η CoreLogic, η πτώση των μέσων τιμών της Μελβούρνης κατά 8,1% πέρυσι ήταν η μεγαλύτερη σε ένα μόνο ημερολογιακό έτος σύμφωνα με τα στοιχεία που χρησιμοποιεί η CoreLogic, τα οποία χρονολογούνται από τη δεκαετία του 1980.