Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού -ή δύο- έχει χαραχθεί στην ψυχή της παροικίας μας. Είναι αυτό που προστάτευσε τους γονείς μας, φτωχούς νεοαφιχθέντες μετανάστες ακόμη τότε, από πολιτικές και οικονομικές ιδιοτροπίες.

Εξασφάλιζε ότι δεν θα γινόμασταν «μόνιμοι ξένοι» ή «Ausländers», εξασφάλισε μία δέσμευση στην Αυστραλία ως νέας πατρίδας, αποτελούσε μία ασφάλεια από τον φανατισμό.  Ήταν ένας τρόπος συμμετοχής στη νέα γι’ αυτούς κοινωνία.

Η ιδιοκτησία εξασφάλιζε επίσης το οικονομικό μέλλον της δεύτερης γενιάς Ελληνοαυστραλών, αυτών που γεννήθηκαν στην Αυστραλία, γράφει ο δημοσιογράφος του «Νέου Κόσμου», Φώτης Καπετόπουλος στην Αγγλική μας έκδοση.

Πλέον με το «όνειρο» της απόκτησης μίας κατοικίας να απομακρύνεται όλο και περισσότερους, ειδικά για τους οικονομικά πιο ευάλωτους και τους νέους, και την έλλειψη σπιτιών και διαμερισμάτων προς ενοικίαση να ογκώνεται, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση καλείται να δράσει το συντομότερο δυνατόν ώστε να αποφευχθεί μία «τέλεια καταιγίδα» για την οικονομία και την κοινωνία.

Οι λόγοι της στεγαστικής κρίσης είναι πολλοί και περίπλοκοι, όπως και οι λύσεις που προβάλλονται.

Η χαμηλή προσφορά ιδιωτικής, κοινωνικής και οικονομικά προσιτής στέγασης είναι ένας βασικός παράγοντας στον οποίο όλοι φαίνεται να συμφωνούν. Η Αυστραλία είναι μάλιστα από τις χώρες όπου το μεγαλύτερο μέρος της αγοράς κατοικίας είναι ιδιωτικό, όπως και τα σπίτια/διαμερίσματα προς ενοικίαση.

Επί του παρόντος, τα μέτρα που έχουν προταθεί έως τώρα από το κυβερνητικό επιτελείο, συναντούν έντονη αντίδραση από την αντιπολίτευση -τους Πράσινους και τον Συνασπισμό- οι οποίοι υποστηρίζουν ότι ο Anthony Albanese και οι αρμόδιοι υπουργοί δεν βάζουν αρκετά το «μαχαίρι στο κόκκαλο» στην αγορά κατοικίας.

Η ομοσπονδιακή κυβέρνηση υποστηρίζει καλύτερες ρυθμίσεις για τους ενοικιαστές. Όπως υπογράμμισε ο κ. Albanese υπάρχουν διαφορετικοί κανόνες ανά την Αυστραλία, αλλά «αυτό που κάνουμε είναι να κινούμαστε προς μια μεγαλύτερη εθνική συνοχή και να κάνουμε μια πρακτική διαφορά».

Η «δέσμη» αλλαγών για τα ενοίκια, περιλαμβάνει την «κίνηση» για τον περιορισμό των αυξήσεων των ενοικίων σε μία φορά το χρόνο και την εφαρμογή ελάχιστων προτύπων ενοικίασης κατοικιών (minimum rental standards), κάτι που ισχύει ήδη σε ορισμένες Πολιτείες, όπως η Βικτώρια.

Ο εκπρόσωπος των Πράσινων για θέματα Στέγασης, γερουσιαστής Max Chandler-Mather, δήλωσε στον κ. Καπετόπουλο, ότι το κόμμα του θέλει να υπάρχουν και «ανώτατα όρια» στις αυξήσεις των ενοικίων, παράλληλα με την προσφορά περισσότερων κατοικιών, στην οποία έχει εστιάσει η κυβέρνηση.

Παράλληλα, απέρριψε την απειλή του κ. Albanese, για «διπλή διάλυση» (double dissolution, την επιλογή που έχει η ομοσπονδιακή κυβέρνηση για διάλυση της Βουλής και της Γερουσίας και τη διεξαγωγή εκλογών αν δεν περάσει δεύτερη ένα νομοσχέδιο) ως «κενή».

Οι Πράσινοι, είπε, ο κ. Chandler-Mather «δεν μπλόκαραν» την προτεινόμενη πολιτική της κυβέρνησης -η οποία στο μεταξύ επανήλθε στο Κοινοβούλιο για συζήτηση- αλλά «ψήφισαν την αναβολή της εξέτασης του Housing Australia Future Fund για τις 16 Οκτωβρίου», στοχεύοντας σε περισσότερο χρόνο διαπραγμάτευσης και αναμένοντας τα πορίσματα εθνικής έρευνας για την κρίση στην αγορά των ενοικίων.

«Το 62% των ενοικιαστών, και πάνω από το ένα τρίτο του πληθυσμού της χώρας, είναι αντιμέτωποι με οικονομικά προβλήματα (financial stress)», πρόσθεσε, ενώ προβλέπονται ταχύτερες ακόμη αυξήσεις στα ενοίκια, σύμφωνα με την RBA.

Ο ίδιος τόνισε εκ νέου την ανάγκη για «ανώτατα όρια» στις αυξήσεις των ενοικίων.

«Τα τελευταία δύο χρόνια, έχουμε γίνει μάρτυρες μερικών από τις ταχύτερες αυξήσεις ενοικίων των τελευταίων 35 ετών», με την «ταχύτερη τριμηνιαία αύξηση» που έχει καταγραφεί από το τρίμηνο του Σεπτεμβρίου του 1988, σχολίασε.

Εμπειρογνώμονες αναφέρουν ότι τα στοιχεία αυτά πρέπει να ενταχθούν στο ευρύτερο πλαίσιο. Σε ετήσια βάση, τα ενοίκια κατά το έτος έως το τέλος Ιουνίου αυξήθηκαν κατά 6,7%, ποσοστό που ήταν χαμηλότερο από την αύξηση 8,4% που καταγράφηκε κατά το έτος έως τον Δεκέμβριο του 2008.

Της εκτίναξης των τιμών ενοικίων για την οποία μιλάει ο γερουσιαστής των Πρασίνων προηγήθηκε πάνω από μια δεκαετία αρνητικής αύξησης των ενοικίων (negative growth – δηλαδή ότι δεν ακολούθησαν ανάλογα την άνοδο του πληθωρισμού).

Οι περισσότεροι ενοικιαστές, σε κάθε περίπτωση, αντιμετωπίζουν δυσκολίες. Αυτοί τείνουν να είναι οι πιο νέοι, συχνά στις περιοχές του κέντρου της πόλης και νέοι οικονομικοί μετανάστες που ζουν στα εξωτερικά προάστια.

Οι αλλαγές στη σύνθεση των νοικοκυριών έχουν επίσης επηρεάσει την κατάσταση, σύμφωνα με Australian Institute of Health and Welfare, με οικογένειες που δεν έχουν καθόλου ή έχουν λιγότερα παιδιά πλέον και περισσότερους ανθρώπους που ζουν μόνοι τους.

«Τα δημογραφικά στοιχεία των ενοικιαστών αλλάζουν, υπάρχει πλέον αύξηση των μεσήλικων πλέον και μεγαλύτερων σε ηλικία ενοικιαστών».

«Ανεξάρτητα από αυτό δεν πρέπει να κρίνουμε ηθικά την ηλικία κάποιου».

«Δεν πρέπει να λέμε ότι κάποιος δεν έχει σημασία επειδή είναι ηλικιωμένος», δήλωσε ο κ. Chandler-Mather.

Το AHIW επισημαίνει πάντως ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ενοικιαστών (στοιχεία 2021) ήταν κάτω των 35 ετών (60,1%) και μόνο το 20,6% ήταν 55+ ετών.

Ο Kosmos Samaras (Κόσμος Σαμαράς), στρατηγικός σύμβουλος της RedBridge Group δήλωσε στον «Νέο Κόσμο» ότι σύμφωνα με την Απογραφή του 2021, το 37% του συνόλου των κατοίκων που μιλούν άλλη Γλώσσα εκτός της Αγγλικής στο νοικοκυριό τους, ήταν ενοικιαστές.

Το 43% είναι ιδιοκτήτες με υποθήκη που αποπληρώνουν το δάνειο και το 20% είχε ιδιόκτητο σπίτι (χωρίς χρωστούμενα).

Γι’ αυτούς που μιλούν μόνο Αγγλικά στο σπίτι, το 28% ήταν ενοικιαστές, το 44% με υποθήκη ακόμη και το 28% είχε (πλήρως) ιδιόκτητο σπίτι.

Το ανώτατο όριο στις αυξήσεις των ενοικίων είναι ένα αμφιλεγόμενο ζήτημα και οι περισσότερες κυβερνήσεις δεν είναι προετοιμασμένες να ακολουθήσουν αυτόν τον δρόμο, φοβούμενες ότι θα περιορίσουν τις επενδύσεις στην ανάπτυξη νέων κατοικιών.

Ο διευθύνων σύμβουλος του Property Council of Australia, Mike Zorbas (Μάικ Ζορμπάς), ανέφερε στον «Νέο Κόσμο» ότι η επιβολή ανώτατου ορίου στις αυξήσεις ενοικίων αποτελεί «κωδικό,» για τη μείωση της προσφοράς κατοικιών και πρόκειται για κάτι που «έχει από καιρό απαξιωθεί στο εξωτερικό».

Σύμφωνα με έρευνα του Ινστιτούτου Brookings, είπε, το ανώτατο όριο αυτό στις ΗΠΑ «μειώνει την οικονομική προσιτότητα, τροφοδοτεί gentrification (σ.σ. αποκλεισμό για τους πιο φτωχούς) και δημιουργεί αρνητικές εξωτερικές επιδράσεις στη γύρω γειτονιά».

Όπως είπε, «το έλλειμμα κατοικιών προκαλείται από 20 χρόνια αδράνειας σε όλα τα επίπεδα της κυβέρνησης».

«Η καλύτερη λύση για να μειωθεί το κόστος αγοράς, για κοινωνική και οικονομικά προσιτή στέγαση, είτε πρόκειται για ιδιόκτητη, είτε για ενοικιαζόμενη κατοικία, παραμένει η επίτευξη ισχυρών κρατικών στόχων για τη στέγαση, η δημιουργία κινήτρων για περισσότερη προσφορά και η διόρθωση των προβληματικών κρατικών συστημάτων Χωροταξίας».

«Πρέπει να ενισχύσουμε (την προσφορά στοχευμένα) όπως για κατοικίες ειδικά για φοιτητικές εστίες, για κοινότητες διαβίωσης συνταξιούχων και … προς ενοικίαση», επεσήμανε ο κ. Zorbas.

«Η κυβέρνηση έχει πολλές εφαρμόσιμες πολιτικές επιλογές στο ‘τραπέζι’ που μπορούν να δημιουργήσουν περισσότερη προσφορά και να ασκήσουν καθοδική πίεση … (σ.σ. στις τιμές ώστε να καταστεί κάποιος πιο εύκολα ιδιοκτήτης στις τιμές ενοικίων) χωρίς να υιοθετήσει την ατζέντα των Πράσινων για το ανώτατο όριο στις αυξήσεις και τη φορολογία που θα πλήξει τους κατοίκους της Βικτώριας σε κάθε αγορά κατοικίας».

Την άποψη αυτή επανέλαβε ο Steve Maras, Managing Director και CEO του Maras Group στη Νότια Αυστραλία.

«Τα ανώτατα όρια στις αυξήσεις ενοικίων είναι ένα σκληρό μέτρο για τους επενδυτές ακινήτων και λειτουργούν ως αντικίνητρο για επενδύσεις».

«Η κυβέρνηση πρέπει να σταματήσει να παίρνει τον εύκολο δρόμο και να στοχοποιεί συνεχώς τους ιδιώτες επενδυτές, οι οποίοι έχουν και αυτοί οικονομικές δεσμεύσεις να τηρήσουν».

Η πίεση του κ. Chandler-Mather για «όρια» είναι γεμάτη με όρους όπως «επενδυτές και ιδιοκτήτες» και αναφορές σε ιδιοκτήτες «έξι ή περισσότερων ακινήτων» και «χαρτοφυλάκια ακινήτων».

Η καθηγήτρια Δρ Ameeta Jain, ανώτερη λέκτορας στο Τμήμα Χρηματοοικονομικών του Deakin University, επισημαίνει ότι πάνω από το 80% των επενδυτών ακινήτων είναι «μικρής εμβέλειας» με ένα ακίνητο προς επένδυση και ένα στο οποίο διαμένουν.

Από τα «2,5 εκατομμύρια Αυστραλούς» με επενδυτικά ακίνητα, «1,5 εκατομμύριο» έχουν ένα ακίνητο και την κατοικία τους. Μόνο περίπου 150.000 περίπου κατέχουν έξι ή περισσότερα ακίνητα.

Επισημαίνει επίσης τη χαμηλή απόδοση της επένδυσης και το κόστος συντήρησης.

Η ίδια σημειώνει ότι τα όρια στις αυξήσεις ενοικίων θα μειώσουν την πρόσβαση των οικογενειών που δύσκολα τα βγάζουν πέρα στην αγορά ενοικίασης, καθώς οι ιδιοκτήτες θα προτιμούν πιο ισχυρούς οικονομικά ενοικιαστές.

Ο κ. Chandler-Mather το αντικρούει αυτό και δηλώνει ότι τα όρια θα επιβραδύνουν την «εκτίναξη» των τιμών των κατοικιών και θα ωφελήσουν τις οικογένειες μεσαίου εισοδήματος που ανησυχούν για τις προοπτικές των παιδιών τους να αποκτήσουν σπίτι.

Υπογραμμίζει ότι με τον τρόπο που έχει σχεδιαστεί το σύστημα, «το μίσθωμα μπορεί να αυξηθεί στο τέλος της μίσθωσης όσο θέλει ο ιδιοκτήτης».

«Γιατί η συζήτηση για τα ανώτατα όρια … τείνει να επικεντρώνεται στους επενδυτές ακινήτων και στους ιδιοκτήτες ακινήτων;».

«Χωρίς τέτοια ανώτατα όρια, η έλλειψη στέγασης θα μπορούσε να αυξηθεί κατακόρυφα. Οι συνέπειες του ‘κλειδώματος’ απεριόριστων αυξήσεων θα ήταν καταστροφικές, οι άνθρωποι θα χάσουν τη στέγη πάνω από το κεφάλι τους».

«Αν όλη αυτή η ελληνική μετανάστευση συνέβαινε σήμερα, δεν θα μπορούσαν να κάνουν το ίδιο πράγμα που έκαναν όταν έφτασαν», αγοράζοντας το δικό τους σπίτι, είπε ο κ. Chandler-Mather.

Ο «Νέος Κόσμος» επεσήμανε ότι όλα τα στοιχεία από τη μεταπολεμική περίοδο, συμπεριλαμβανομένης της πρόσφατης απογραφής της ABS, δείχνουν ότι οι μετανάστες βλέπουν τη στέγαση ως μια ουσιαστική πτυχή της ανάπτυξης και της μελλοντικής ασφάλειας.

«Ξέρετε ποιος άλλος θέλει σπίτι; Οι ενοικιαστές!», τόνισε ο κ. Chandler-Mather.

Πώς πολλοί μετανάστες σήμερα, κυρίως από την Ινδία, την Κίνα, τις Φιλιππίνες και άλλες χώρες, αγοράζουν σπίτι και επενδύουν σε ακίνητα;

«Αυτή τη στιγμή βιώνουμε το μεγαλύτερο κύμα μετανάστευσης ειδικευμένων ατόμων της μεσαίας τάξης από τα μέσα του 19ου αιώνα», αναφέρει ο πολιτικός αναλυτής George Magalogenis (Γιώργος Μαγκαλογένης).

Οι μεταπολεμικοί μετανάστες, σημειώνει, ξεκίνησαν από τα «χαμηλότερα σκαλοπάτια της εισοδηματικής κλίμακας και μετρήσαμε την ενσωμάτωσή τους μέσω της ανάληψης μικρών επιχειρήσεων και της ιδιοκτησίας σπιτιού και της επιτυχίας των παιδιών τους που γεννήθηκαν στην Αυστραλία μέσω της εκπαίδευσης».

Οι νεοαφιχθέντες, προσθέτει, σε μεγάλο βαθμό είναι νεότεροι και πιο μορφωμένοι και «προσγειώνονται» μεταξύ της μέσης και της κορυφής της εισοδηματικής κλίμακας.

«Έρχονται κυρίως από την Ινδία, την Αγγλία, την Κίνα, τη Νότια Αφρική και τις Φιλιππίνες, για να εργαστούν ως γιατροί και νοσηλευτές, επαγγελματίες του ανθρώπινου δυναμικού και του μάρκετινγκ, διευθυντές επιχειρήσεων, ειδικοί της πληροφορικής και μηχανικοί».

Πίεση ασκείται στους ενοικιαστές, οι οποίοι έχουν λιγότερες οικονομικές δυνατότητες.

Ο κ. Chandler-Mather υπογραμμίζει ότι με τον τρόπο που έχει σχεδιαστεί το σύστημα, «το μίσθωμα μπορεί να αυξηθεί στο τέλος της μίσθωσης όσο θέλει ο ιδιοκτήτης».

«Το να υπάρχει κάποιο όριο σε αυτό μας φαίνεται δίκαιο, τα περισσότερα βιομηχανικά έθνη έχουν κάποια όρια στις αυξήσεις των ενοικίων».

Η ΧΑΜΗΛΗ ΔΙΑΘΕΣΙΜΟΤΗΤΑ, ΑΝΕΒΑΖΕΙ ΤΙΣ ΤΙΜΕΣ

Η αγορά κατοικιών της βρίσκεται σταθερά σε κατάσταση ανάκαμψης, καθώς οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, καθώς ο πληθωρισμός υποχωρεί -είναι στο 4,9% πλέον από 8,4% τον Δεκέμβριο- με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τα επιτόκια, ενώ η διαθεσιμότητα παραμένει σε πολύ χαμηλά επίπεδα.

Ειδικότερα, ο εθνικός δείκτης Home Value Index της CoreLogic κατέγραψε αύξηση 0,8% τον Αύγουστο, γεγονός που σημαίνει ότι οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν ανοδικά για έξι συνεχόμενους μήνες, με αύξηση 4,9% – ή 34.301 δολά. – από τον Φεβρουάριο και έπειτα.

Ο ρυθμός αύξησης του Αυγούστου είναι ελαφρώς υψηλότερος από την άνοδο του Ιουλίου (0,7%), αλλά παραμένει κάτω από αυτήν του Ιουνίου (1,1%) και του Μαΐου (1,2%).

Από την πλευρά της, η PropTrack, της REA Group, κατέγραψε μέτρια αύξηση 0,3% στις τιμές των κατοικιών τον Αύγουστο.

Κατά την CoreLogic, τον περασμένο μήνα, το Μπρίσμπαν είχε τη μεγαλύτερη αύξηση στις τιμές των κατοικιών κατά 1,5%, ενώ ακολούθησαν το Σίδνεϊ και η Αδελαΐδα με +1,1%.

Συγκριτικά, η PropTrack ανέφερε ότι η Αδελαΐδα ηγήθηκε της μηνιαίας αύξησης των τιμών των κατοικιών με 0,6%, ακολουθούμενη από το Σίδνεϊ και το Περθ.

Σύμφωνα με την CoreLogic η μέση τιμή μίας κατοικίας στο Σίδνεϊ είναι πλέον στα 1.098.821 δολ (για ένα σπίτι στα 1.359.936 και για ένα διαμέρισμα/unit στα 822.145 δολ.)  Για τη Μελβούρνη $768.216, $925.374 και $603.642 αντίστοιχα.

Για το Μπρίσμπαν $747.626, $832.247 και $526.159, για την Αδελαΐδα $682.642, $733.501 και $460.903, για το Περθ $607.083, $634.169 και $431.474, για το Χόμπαρτ $657.487, $700.629 και $522.461, για το Ντάργουιν $496.136, $585.014 και $379.918, για την Καμπέρα $830.875, $953.166 και $601.910.

Ο εθνικός μέσος όρος ήταν $732.886, $786.894 και $614.761, ενώ μόνο για τις πρωτεύουσες οι μέσες τιμές διαμορφώνονταν σε $804.152, $899.976 και $637.593.

Στο μεταξύ, ο εθνικός δείκτης ενοικίων συνέχισε επίσης ανοδικά τον Αύγουστο (+0,5%), για 36ο συνεχόμενο μήνα, αν και ήταν η μικρότερη μηνιαία αύξηση από τον Νοέμβριο του 2020 και έπειτα.