Η αξία των κατοικιών πήρε… ελαφρώς την κατιούσα

Οι τιμές κατοικιών υποχώρησαν -έστω ελαφρώς- σε εθνικό επίπεδο τον περασμένο Δεκέμβριο, για πρώτη φορά, σε μηνιαία βάση, εδώ και σχεδόν δύο χρόνια, σύμφωνα με τα νέα στοιχεία της CoreLogic.

Το -0,1% δε σημαίνει βέβαια και κατακρήμνιση, αλλά -από πλευράς στατιστικής ή αλλιώς στα… χαρτιά- βάζει τέλος σε μια περίοδο συνεχούς αύξησης της αξίας σπιτιών και διαμερισμάτων, από τον Φεβρουάριο του 2023 έως τον Οκτώβριο του 2024 (ήταν «σταθερή» τον Νοέμβριο).

Κύριοι «φταίχτες» για το αρνητικό αποτέλεσμα, το Σίδνεϊ, αλλά και η Μελβούρνη (όπου σημειώθηκε μάλιστα πτώση 3% σε ετήσια βάση).

«Αυτό το αποτέλεσμα (-0,1% σε μηνιαία βάση, σε εθνικό επίπεδο) … συμβαδίζει (πλέον) με την πραγματικότητα της δυναμικής της αγοράς (κατοικίας)», σχολίασε ο Tim Lawless, διευθυντής Έρευνας της CoreLogic.

«Η αύξηση των τιμών … αποδυναμώνεται σταθερά το δεύτερο εξάμηνο του (περασμένου) έτους», πρόσθεσε.

«Οι περιορισμοί στην οικονομική προσιτότητα επιβάρυναν τη ζήτηση … (ενώ την ίδια ώρα) τα επίπεδα της … προσφοράς (σπιτιών και διαμερισμάτων που διαφημίζονται) τείνουν προς τα πάνω».

«Πραγματικά δημιουργεί το σκηνικό για ένα ήπιο ξεκίνημα του 2025 … Το γενικό θέμα της αγοράς κατοικίας είναι ότι οι τιμές επιβραδύνονται».

Κατά την CoreLogic η μέση αξία των κατοικιών που πωλήθηκαν τον τελευταίο μήνα του 2024 ήταν λίγο πιο κάτω από 815.000 δολάρια.

ΤΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ

Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με την CoreLogic η Μελβούρνη σημείωσε τη μεγαλύτερη πτώση στις τιμές (-0,7%) για τον Δεκέμβριο του 2024, ενώ το Σίδνεϊ, η μεγαλύτερη αγορά κατοικίας της χώρας, «ακολούθησε» (-0,6%).

Η αξίες αυξήθηκαν στην Αδελαΐδα (0,6%), το Μπρίσμπαν (0,5%) και το Περθ (0,7%), αλλά το σύνολο των πέντε μεγαλύτερων πρωτευουσών ήταν -0,2%.

Η τριμηνιαία κατάταξη των πρωτευουσών «μετατοπίστηκε» επίσης, με την Αδελαΐδα να ξεπερνά το Περθ ως «ισχυρότερη αγορά».

«Τα εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα διαφημιζόμενων (διαθέσιμων κατοικιών) συνέχισαν να υποστηρίζουν τις συνθήκες ισχυρής ανάπτυξης σε ολόκληρη την Αδελαΐδα, … καταγράφοντας μείωση 34% σε σχέση με τον προηγούμενο μέσο όρο πενταετίας στα μέσα Δεκεμβρίου», ανέφερε ο κ. Lawless.

«Το Περθ, από την άλλη πλευρά, είχε μια σαφή άνοδο της διαφημιζόμενης προσφοράς, η οποία παρείχε στους αγοραστές περισσότερες επιλογές και (δυνατότητα για) λιγότερη ‘βιασύνη’, υποστηρίζοντας μια εντονότερη επιβράδυνση της αύξησης της αξίας σε σχέση με την Αδελαΐδα».

Αύξηση 0,4% κατέγραψε και το Ντάργουιν, αλλά οι τιμές κατοικιών μειώθηκαν κατά 0,5% σε Καμπέρα και Χόμπαρτ.

ΣΕ ΕΤΗΣΙΑ ΒΑΣΗ

Σε ετήσια βάση πάντως -και παρά το γεγονός ότι η Αποθεματική Τράπεζα (RBA) διατήρησε τα επιτόκια στο 4,35%- η αξία των κατοικιών, σε εθνικό επίπεδο (πρωτεύουσες και περιφέρεια), αυξήθηκε κατά 4,9% το 2024 (ή περίπου 38.000 δολάρια στη μέση τιμή σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά – το 2023, κατά την CoreLogic πάντα, η αύξηση ήταν στο 8,1%).

Για τη Μελβούρνη δεν ήταν όμως και τόσο καλά τα νέα. Στο δωδεκάμηνο, έως τον Δεκέμβριο πέρυσι, καταγράφηκε πτώση 3%.

Κατά την PropTrack μάλιστα, η μέση τιμή ενός σπιτιού στη Μελβούρνη ήταν κατά σχεδόν 25.000 δολάρια χαμηλότερη το 2024. Δηλαδή η αξία της μειώθηκε κατά 66,5 δολάρια στην ημέρα, από περίπου 919.300 δολάρια τον Ιανουάριο του 2024, σε 895.000 δολάρια μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου.

Η πτώση, φέρεται να οφείλεται στον υψηλότερο αριθμό κατοικιών προς πώληση εδώ και περισσότερο από μια δεκαετία, καθώς πολλοί επενδυτές… έβγαλαν στο σφυρί τα ακίνητά τους ως «απάντηση» στην αυξημένη φορολογία γης, αλλά και το χαμηλότερο προσδοκώμενο κέρδος λόγω υψηλών επιτοκίων.

Η μείωση της τιμής ενός unit κυμάνθηκε στις 10.000 δολάρια σε ένα χρόνο, με τη μέση τιμή στα 590.000 δολάρια.

Σε βάθος χρόνου βέβαια οι ιδιοκτήτες… χαμογελούν. Σε 30 χρόνια η μέση αξία ενός σπιτιού στην Αυστραλία αυξήθηκε κατά 382%, ενώ σε μία 10ετία η αύξηση ήταν περίπου στο 72%.

Η Μελβούρνη, έως και το 2022 κατείχε μάλιστα το ρεκόρ, με μέση -πάντα- άνοδο 459% σε τρεις δεκαετίες. Σε ορισμένα προάστια μάλιστα η αύξηση ξεπέρασε και το 700%.

Μείωση, κατά την CoreLogic, καταγράφηκε το 2024 και στις τιμές κατοικιών στο Χόμπαρτ (-0,6%), αλλά και στην Καμπέρα (- 0,4%).

Από την άλλη, τη μεγαλύτερη αύξηση στη χώρα κατέγραψε το Περθ, με +19,2. «Ακολούθησαν» Αδελαΐδα και Μπρίσμπαν, με +13,1% και +11,2%, αντίστοιχα. Στο +2,3% ήταν το Σίδνεϊ και στο +0,8% το Ντάργουιν.

Η CoreLogic ανέφερε ωστόσο ότι «παρόλο που οι ‘μεσαίου’ μεγέθους πρωτεύουσες κατέγραψαν διψήφια ετήσια αύξηση το 2024, είναι σαφές ότι οι αγορές αυτές έχουν ξεπεράσει το μέγιστο ποσοστό ανάπτυξής τους».

Η αγορά κατοικιών στην περιφέρεια «έκλεισε» επίσης το έτος με αύξηση της αξίας των κατοικιών, αλλά με +0,6%, έναντι +4,5% του συνδυασμένου δείκτη των πρωτευουσών.

«Πρωταγωνίστριες» οι περιφερειακές περιοχές της Δυτικής Αυστραλίας (+16,1%), της Νότιας Αυστραλίας (+12,5% ) και του Κουίνσλαντ (+10,5%).

Η περιφέρεια σε Βικτώρια και Βόρεια Περιοχή ήταν οι μόνες αγορές στην κατηγορία που σημείωσαν πτώση των τιμών, με -2,7% και -4,7% αντίστοιχα.

Υπάρχουν επίσης διαφορές μεταξύ των τιμών διαμερισμάτων και σπιτιών. Τα units είχαν αύξηση της αξίας τους, σε εθνικό επίπεδο, +3,6%, έναντι +5,2% των σπιτιών.

Αλλά, κατά τον κ. Lawless, η αγορά τους τελευταίους μήνες του 2024 σα να έφτασε στα όρια της.

«Η προσιτότητα (για τους αγοραστές πρώτης κατοικίας) κατέστη πολύ πιο δύσκολη (ενώ) η δυνατότητα δανεισμού έχει μειωθεί εν μέσω υψηλών επιτοκίων», εξήγησε.

Υπενθύμισε ότι τα τελευταία χρόνια και εν μέσω πανδημίας «είδαμε εξαιρετικά επίπεδα ανόδου» στις τιμές των κατοικιών.

«Οι τιμές των κατοικιών να έχουν αυξηθεί περισσότερο από 30% στις περισσότερες πόλεις, μερικές φορές μέχρι και 70% σε αγορές όπως το Περθ ή η Αδελαΐδα ή το Μπρίσμπαν».

«Είναι σαφές ότι δεν είδαμε τα εισοδήματα να αυξάνονται ούτε κατά διάνοια τόσο πολύ».

Ενδεικτική των περιορισμών (ως προς την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών και τη δυνατότητα δανεισμού) ήταν η άνοδος της ζήτησης για σπίτια και διαμερίσματα χαμηλότερης αξίας.

Αυτό ώθησε την αξία των κατοικιών στο χαμηλότερο τεταρτημόριο της αγοράς ανοδικά κατά 9,8% σε σύγκριση με μόλις 1,5% στο υψηλότερο τεταρτημόριο.

Κάτι που επισήμανε και η PropTrack στα δικά της στοιχεία για την αγορά κατοικιών. Αυτό, συνεπάγεται μία επιπλέον πρόκληση για τους αγοραστές με χαμηλό budget, καθώς τα ακίνητα με τιμές κάτω των 600.000 δολαρίων γίνονται όλο και πιο δύσκολο να βρεθούν, ενώ οι συμφωνίες αξία κάτω των 400.000 δολαρίων ήταν κοντά στο να εξαφανιστούν εντελώς στις πέντε μεγαλύτερες πόλεις της χώρας.

Πιο συγκεκριμένα, κατά την PropTrack υπάρχουν πλέον λιγότερα από 20 προάστια της Μελβούρνης με διάμεσες τιμές σπιτιών κάτω από 600.000 δολάρια (ενώ το Σίδνεϊ είχε μόνο ένα): Melton $470.000, Melton South $490.000, Kurunjang $525.000, Melton West $526.500, Dallas $539.500, Coolaroo $540.000, Brookfield $557.500, Weir Views $570.000, Harkness $570.000, Longwarry $573.000, Jacana $575.000, Wyndham Vale $580.000, Meadow Heights $580.000, Laverton $581.750, Broadmeadows $585.000, Millgrove $592.500, Frankston North $592.750, Thornhill Park $600.000.

ΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑ

Στο μεταξύ, οι συνθήκες ενοικίασης ήταν ελαφρώς βελτιωμένες με τον εθνικό rental index της CoreLogic να αυξάνεται μόνο 0,1% τον Δεκέμβριο, σε σχέση με το 5,3% σε ετήσια βάση.

«Αυτή ήταν η μικρότερη αύξηση των ενοικίων … από το 2018 για τον Δεκέμβριο», σχολίασε ο κ. Lawless.

Μάλιστα Σίδνεϊ και Μελβούρνη κατέγραψαν μειώσεις -0,3% σε μηνιαία βάση, με τους «ενοικιαστές να παίρνουν επιτέλους μια μικρή ανάσα».

Σε ετήσια βάση πάντως, κατά την CoreLogic, τα ενοίκια στη Μελβούρνη ήταν στο +5%. Συγκριτικά ήταν +8,9% στο Περθ και +7,1% στην Αδελαΐδα και +3,6% στο Μπρίσμπαν και +3,8% στο Σίδνεϊ.

Το ABC ανέφερε σχετικά ότι το «ξεπούλημα» κατοικιών από τους επενδυτές στη Βικτώρια (όπως προαναφέρθηκε), είχε ως αποτέλεσμα ο αριθμός των εγγυήσεων ενοικίασης (active rental bonds – υποκατάστατο του αριθμού των ενοικιαζομένων ακινήτων σε μια αγορά) να μειωθεί από 677.492 τον Σεπτέμβριο του 2023 σε 652.766 το 2024 (-24.726 ή – 3,6%).

Ο ρυθμός μάλιστα αυξάνεται, με το σύνολο των active rental bonds να μειώνεται κατά 4.315 τους τρεις μήνες έως τον Μάρτιο 2024, κατά 7.820 τους τρεις μήνες έως τον Ιούνιο και κατά 9.498 τους τρεις μήνες έως τον Σεπτέμβριο (την ταχύτερη πτώση τους από την έναρξη της καταγραφής το 1999).

ΤΟ 2025

Και τι φέρνει το 2025;

Οι αγοραστές, όσο και οι πωλητές (συνήθως επενδυτές που δεν έχουν πλέον το κέρδος που προσδοκούσαν) θα παρακολουθούν από κοντά τις κινήσεις της RBA σε σχέση με τα επιτόκια.

«Νομίζω ότι το 2025 θα είναι μια αγορά πολλών ταχυτήτων», ανέφερε ο κ. Lawless.

«Μόλις τα επιτόκια αρχίσουν να μειώνονται, αυτό θα πρέπει να προσφέρει μια μικρή ‘ένεση εμπιστοσύνης’ στην αγορά, με ενίσχυση της δανειοληπτικής ικανότητας».

Επίσης, ενόψει των ομοσπονδιακών εκλογών μπορεί να έχουμε κάποια νέα μέτρα βοήθειας για τους αγοραστές.

Η στέγαση αναμένεται άλλωστε να αποτελέσει ένα από τα βασικά προεκλογικά ζητήματα, στο ίδιο πλαίσιο με το κόστος ζωής.

Ενδεικτικό είναι ότι, κατά την Herald Sun, ο «λογαριασμός» των τόκων ενυπόθηκων δανείων στην Αυστραλία έχει σχεδόν τριπλασιαστεί και υπό το βάρος των 12 αυξήσεων των επιτοκίων της RBA από τον Μάιο του 2022 και έπειτα.

Ειδικότερα, βάσει των Εθνικών Λογαριασμών (National Accounts) καταβλήθηκαν 31,2 δισ. δολάρια σε τόκους σε όλη τη χώρα το τρίμηνο του Σεπτεμβρίου του τρέχοντος έτους, από 10,9 δισ. δολάρια το τρίμηνο του Μαρτίου του 2022.

Ο υψηλότερος «λογαριασμός» πρόσθετων τόκων, ύψους 50.000 δολαρίων, ήταν στη Νέα Νότια Ουαλία , όπου το μέσο στεγαστικό δάνειο ήταν 780.000 δολάρια το 2022, ενώ ο χαμηλότερος, ύψους 26.000 δολαρίων, ήταν στη Βόρεια Περιοχή, όπου το μέσο στεγαστικό δάνειο ήταν 410.000 δολάρια, σύμφωνα με την ανάλυση του Συνασπισμού που βασίζεται στα επιτόκια δανεισμού της RBA και στα στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας (ABS).

Στη Βικτώρια, όπου τα ενυπόθηκα δάνεια ήταν κατά μέσο όρο 640.000 δολάρια, οι πολίτες πλήρωσαν επιπλέον 41.000 δολάρια σε τόκους.

Oι κάτοικοι του Κουίνσλαντ με στεγαστικό δάνειο 540.000 δολαρίων πλήρωσαν 35.000 δολάρια επιπλέον και οι κάτοικοι της Νότιας Αυστραλίας με ενυπόθηκο δάνειο 460.000 δολαρίων πλήρωσαν 30.000 δολάρια επιπλέον.

Στην Τασμανία, όπου ο μέσος όρος του στεγαστικού δανείου ήταν 450.000 δολάρια, οι επιπλέον τόκοι κόστισαν στα νοικοκυριά 29.000 δολάρια στον καθένα.

Αυτοί που αποπληρώνουν υψηλότερα στεγαστικά δάνεια έχουν πληγεί ακόμα περισσότερο, με την ανάλυση να δείχνει ότι όποιος είχε δάνειο 800.000 δολαρίων θα πλήρωνε κατά μέσο όρο 51.000 δολάρια περισσότερα, ένα δάνειο 1 εκατομμυρίου δολαρίων θα κόστιζε επιπλέον 64.000 δολάρια, ενώ ένα στεγαστικό δάνειο 1,2 εκατομμυρίων δολαρίων θα σήμαινε 77.000 δολάρια περισσότερους τόκους σε σύγκριση με τις αρχές του 2022.