Πίσω από την απόφαση για αγορά σπιτιού μαζί με τον δικαιολογημένο ενθουσιασμό, κρύβεται μία διόλου ευκαταφρόνητη – σε χρόνο και ενέργεια – διαδικασία, γεμάτη… ψιλά γράμματα.
Γι’αυτό αποταθήκαμε σε κάποιον ειδικό, τον ομογενή δικηγόρο Γιάννη Βέλο, να μας προσανατολίσει στα σημεία που χρήζουν προσοχής, με έμφαση στον αγοραστή πρώτης κατοικίας.
Ως διευθυντής του δικηγορικού γραφείου με έδρα τη Μελβούρνη, Velos & Velos Lawyers, ο κ. Βέλος συγκεντρώνει περισσότερα από 40 χρόνια εμπειρίας μεταξύ άλλων και στην αγοραπωλησία ακινήτων.
Σχετικές πληροφορίες υπάρχουν διαθέσιμες στο διαδίκτυο και από επίσημες πηγές, όπως οι ιστοσελίδες των πολιτειακών κυβερνήσεων. Ωστόσο δεν είναι σπάνιο φαινόμενο για επίδοξους αγοραστές να συναντούν αντικρουόμενα στοιχεία ή πολύ απλά να «χάνονται» μπροστά στον κυκεώνα πληροφοριών.
«ΑΝΤΑΓΩΝΙΣΤΙΚΗ» ΣΥΝΑΛΛΑΓΗ
Αρκεί να αναλογιστεί κανείς τη μάλλον «ανταγωνιστική» φύση της συναλλαγής, για να καταλάβει γιατί η αγορά κατοικίας, ιδίως για κάποιον «πρωτάρη», προϋποθέτει γερό στομάχι. Πολύ απλά, ο αγοραστής έχει απέναντί του τρία μέτωπα: τον πωλητή, τον μεσίτη (real estate agent) και τον πιστωτικό φορέα που παρέχει το στεγαστικό δάνειο.
Σύμφωνα με τον κ. Βέλο, αυτός είναι και ο λόγος που η βοήθεια ενός ανεξάρτητου σε αυτή την εξίσωση επαγγελματία είναι καθοριστικής σημασίας.
«Ένας ανεξάρτητος δικηγόρος με πολύχρονη εμπειρία, που έχει ασχοληθεί ξανά και ξανά με τέτοια ζητήματα, μπορεί να υποστηρίξει [τους νέους αγοραστές] εξηγώντας αυτά που χρειάζεται να γνωρίζουν ή ξεδιαλύνοντας σημεία που νομίζουν ότι κατέχουν και χρήζουν διευκρίνισης».
Αυτό μάλλον γίνεται πιο φανερό σε περιπτώσεις όπου παρουσιάζονται ανωμαλίες στην αγοραπωλησία, όπως σε ενδεχόμενο μη τελικής έγκρισης του δανείου, όταν υπάρχει ρίσκο απώλειας της προκαταβολής ή αν αποτύχει ο διακανονισμός (settlement).
Και κάπως έτσι, ερχόμαστε στο επόμενο δίλημμα…
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ Ή CONVEYANCER;
Η διαδικασία της αγοραπωλησίας μπορεί να μοιάζει ξεκάθαρη για κάποιους, όμως σίγουρα οι νομικές ευθύνες και τα δικαιώματα που απορρέουν από αυτήν απαιτούν εξειδικευμένες γνώσεις.
«Οι μεταγραφοφύλακες (conveyancers) ασχολούνται αποκλειστικά με τη διαδικασία της συναλλαγής, δεν μπορούν να παράσχουν νομικές συμβουλές, αν για παράδειγμα ανακύψει ζήτημα παραβίασης κάποιου δικαιώματος, θα πρέπει να επικοινωνήσουν με δικηγόρο που εξειδικεύεται στον τομέα για να συμβουλεύσει τον πελάτη, είτε πρόκειται για τον αγοραστή είτε για τον πωλητή», εξηγεί ο κ. Βέλος.
Πιθανά προβλήματα, αναφέρει ενδεικτικά, είναι οι περιπτώσεις καταπάτησης ιδιοκτησίας ή adverse possession (έκτακτη χρησικτησία).
Στην πρώτη περίπτωση, μπορεί να υπάρχει για παράδειγμα λανθασμένη περιγραφή των ορίων του ακινήτου στον τίτλο ιδιοκτησίας – έστω και μικρή απόκλιση – με αποτέλεσμα το ακίνητο να «εισέρχεται» στη διπλανή ξένη ιδιοκτησία, γεγονός για το οποίο, αν ανακαλυφθεί, ο γείτονας μπορεί να κινηθεί νομικά.
«Εμείς αυτό που κάνουμε είναι να δίνουμε ένα αντίγραφο του σχεδίου του οικοπέδου στον αγοραστή προκειμένου να προβεί στη μέτρησή του», αναφέρει ο κ. Βέλος, προσθέτοντας:
«Ενίοτε, οι conveyancers δεν το κάνουν αυτό, διεκπεραιώνοντας τη μεταβίβαση βασισμένοι στην υπόθεση ότι τα όρια αναγράφονται σωστά, όμως πολύ συχνά συναντούμε περιπτώσεις που είναι λανθασμένα και χρειάζεται τοπογράφος να εντοπίσει τυχόν ασυμφωνίες με τα πραγματικά σύνορα του ακινήτου».
Το adverse possession αναφέρεται σε περιπτώσεις όπου κάποιος μπορεί να διεκδικήσει τη νόμιμη κυριότητα ενός ακινήτου, αν αποδείξει ότι το είχε στην κατοχή του, ασκώντας δικαιώματα κυριότητας για τουλάχιστον 15 χρόνια.
Το φαινόμενο, διευκρινίζει ο ομογενής δικηγόρος, δεν απαντάται συχνά, όμως εμπίπτει στα νομικά ζητήματα που όταν προκύπτουν κοστίζουν ακριβά.
Σχετικά με την επιλογή του κατάλληλου επαγγελματία για στήριξη στην αγοραπωλησία, ο κ. Βέλος τονίζει ως σημαντικό να απευθύνετει κανείς σε εγγεγραμμένο στη διαδικτυακή πλατφόρμα της εταιρείας PEXA (Property Exchange Australia Ltd), όπου κατατίθενται ηλεκτρονικά όλα τα σχετικά έγγραφα και ολοκληρώνεται η πληρωμή.
«Τα γραφεία μας Velos & Velos Lawyers είναι μέλος του Δικηγορικού Συλλόγου Βικτώριας (Law Institute of Victoria) και διαπιστευμένο μέλος της PEXA».
Στην ερώτηση για το τι συμβαίνει με επαγγελματίες που δεν είναι εγγεγραμμένοι στην PEXA, απαντά:
«Ουσιαστικά, αυτοί οι ίδιοι απευθύνονται σε επαγγελματίες που έχουν την πιστοποίηση για να προβούν στις διαδικασίες για λογαριασμό τους. Η πιστοποίηση αυξάνει την εμπιστοσύνη από πλευράς του πελάτη, γιατί αντιλαμβάνεται ότι έχει να κάνει με κάποιον έμπειρο στον χώρο».
ΕΚΠΤΩΣΕΙΣ & ΕΠΙΧΟΡΗΓΗΣΕΙΣ
Κοινή πρακτική στα γραφεία τους, συνεχίζει ο κ. Βέλος είναι να δίνουν μία λίστα με όλες τις πιθανές εκπτώσεις και επιχορηγήσεις που μπορεί να δικαιούται ο επίδοξος αγοραστής.
«Η επιχορήγηση ιδιοκτήτη πρώτης κατοικίας (First Home Owner Grant), οι περιπτώσεις απαλλαγής από το τέλος χαρτοσήμου (stamp duty) και η απαλλαγή από τον φόρο ιδιοκτησίας για τόπο κύριας κατοικίας (Principal place of residence exemption from land tax), είναι οι τρεις πιο σημαντικές κατηγορίες που πρέπει να έχει υπόψη του ο νέος αγοραστής», λέει ο κ. Βέλος ειδικά για τη Βικτώρια, δίνοντας έμφαση στην απαλλαγή από το land tax, λόγω της βαριάς φορολόγησης στην πολιτεία.
Σε παναυστραλιανό επίπεδο, οι υποψήφιοι αγοραστές καλό είναι να εξετάσουν και το πρόγραμμα επιδότησης προκαταβολής, που είχε ανακοινώσει προεκλογικά η κυβέρνηση και πρόκειται να τεθεί σε εφαρμογή από τον Ιανουάριο του 2020. Μέσω του First Home Loan Deposit Scheme οι αγοραστές πρώτης κατοικίας χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος, που έχουν το 5% της απαιτούμενης προκαταβολής θα μπορούν να ζητήσουν από την κυβέρνηση να μπει εγγυητής στο υπόλοιπο 15% της αξίας του σπιτιού που πρέπει να καλύπτει η προκαταβολή.
ΠΡΟΫΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ & ΔΑΝΕΙΟ
Επειδή λίγοι είναι οι τυχεροί που έχουν στη διάθεσή τους αρκετά χρήματα για άμεση αγορά σπιτιού, ο κανόνας για τον νέο αγοραστή είναι να καταφεύγει σε στεγαστικό δάνειο. Όπως σε κάθε οικονομική απόφαση, προτεραιότητα είναι να βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να ανταπεξέλθετε πέρα από τα άμεσα διαδικαστικά έξοδα, στην αποπληρωμή του δανείου αλλά και τυχόν μελλοντικές αλλαγές. Όσα περισσότερα χρήματα έχετε αποταμιεύσει τόσα λιγότερα θα χρειαστεί να δανειστείτε και θα γλιτώσετε σε πληρωμές τόκων.
Περνώντας σε ειδικότερα ζητήματα, ο κ. Βέλος φέρνει μεταξύ άλλων στην προσοχή μας το θέμα της προέγκρισης δανείου από τον πιστωτικό φορέα.
«Συχνά νομίζει κανείς ότι θα εγκριθεί η αίτηση δανείου του και σοκάρεται όταν βλέπει ότι απορρίπτεται. Αυτό μπορεί να συμβεί για διάφορους λόγους, όπως αλλαγές στην πολιτική δανεισμού των τραπεζών, κάποιο προϋπάρχον χρέος που δεν έχει αποπληρωθεί, η απώλεια θέσης εργασίας κτλ.[…] Ειδικά για τον αγοραστή πρώτης κατοικίας, που δεν έχει περιουσιακά στοιχεία για να ‘στηριχθεί’, το στάδιο της προέγκρισης είναι καίριας σημασίας».
Το ζήτημα της προκαταβολής μπορεί επίσης να λάβει νομικές διαστάσεις.
«Αυτό που συνήθως εξηγούμε στην εισαγωγική μας επιστολή στον πελάτη, είναι ότι από τη στιγμή της κατάθεσης της προκαταβολής, ο αγοραστής έχει ασφαλιστικό συμφέρον επ’ αυτής. Δηλαδή έχει το δικαίωμα να ασφαλίσει την προκαταβολή στην ιδιοκτησία, στο ενδεχόμενο που προκύψει ζημιά στο ενδιάμεσο και ο πωλητής δεν έχει ασφάλιση αλλά ο αγοραστής έχει, τότε ο τελευταίος καλύπτεται τουλάχιστον ως προς την προκαταβολή».
Άλλο σημείο προσοχής, είναι η γνώση σχετικά με τα δικαιώματα υπαναχώρησης από την αγοραπωλησία. Η λεγόμενη cooling off περίοδος τριών ημερών ισχύει μόνο για ιδιωτικές αγοραπωλησίες και όχι όταν γίνεται μέσω δημοπρασίας (auction).
«Μου έτυχε περίπτωση ζευγαριού που αγόρασε σπίτι σε δημοπρασία, αλλά η σύζυγος δεν ήθελε τελικά να υπογράψει καθώς δεν ενέκρινε την αγορά.
«Το σπίτι τελικά καταφέραμε να πουληθεί στον επόμενο πλειοδότη, οπότε τους έλυσα το πρόβλημα με αυτόν τον τρόπο[…] Κάποιες φορές ο κόσμος μπορεί να παρασυρθεί από το συναίσθημα στη δημοπρασία και συνεχίζουν να σηκώνουν το χέρι ενώ έχουν ξεπεράσει το πλαφόν τους», λέει ο κ. Βέλος.
Σχετικά με την παροχή συμβουλευτικής στήριξης σε θέματα αξίας αγοράς ακινήτων, είναι κάθετος:
«Δεν είμαστε ούτε λογιστές, ούτε εκτιμητές ακινήτων, ούτε οικονομικοί σύμβουλοι[…] Το μόνο που μπορούμε να πούμε στον πελάτη είναι να κάνει διεξοδική έρευνα, να εξετάσει τις τριγύρω περιοχές, να μην βασίζεται κατ’ ανάγκη σε αυτό που λέει ο μεσίτης.
«Υπάρχουν δικηγόροι που δίνουν συμβουλές για την αξία ακινήτων, αλλά αυτό δεν είναι σωστό, γιατί δεν μπορείς να βασιστείς σε αυτήν την πληροφορία», λέει εξηγώντας πως αφενός η εκτίμηση ενός μη ειδικού είναι «ανοιχτή» στην υποκειμενικότητα και τις μεταβολές της αγοράς, αλλά κυρίως δεν είναι δεσμευτική γιατί οι επίσημες εκτιμήσεις γίνονται από ειδικούς επαγγελματίες κατόπιν όρκου.
ΕΠΙΘΕΩΡΗΣΗ ΣΠΙΤΙΟΥ (INSPECTION)
Παρότι δεν είναι δυνατό να καλύψουμε όλα τα βασικά σημεία της αγοραπωλησίας, ο κ. Βέλος θεωρεί απαραίτητο να σταθούμε και στην επιθεώρηση – inspection – του σπιτιού.
«Ελέγξτε αυτά που δεν γίνονται αμέσως αντιληπτά, τα λεγόμενα κρυμμένα ελαττώματα», αναφέρει χαρακτηριστικά συνιστώντας τη χρήση εξειδικευμένων επαγγελματικών υπηρεσιών.
«Είναι σημαντικό να ελέγξετε διεξοδικά το σπίτι, και έχετε το δικαίωμα να φέρετε τον δικό σας αρχιτέκτονα, ειδικό απεντόμωσης, χτίστη[…] εξετάστε για παράδειγμα το είδος της κατασκευής, πόσο γερή είναι, την οροφή, σπασμένα πλακάκια, τυχόν διαρροές, τη μόνωση, ή και τα ηλεκτρολογικά που είναι πολύ ακριβά αν πρέπει να αλλαχτούν».
Η επιθεώρηση είναι θα λέγαμε κυριολεκτικά το α και το ω στη συναλλαγή, αφού είναι απαραίτητο να διεξαχθεί και πριν τον διακανονισμό.
«Προτού αποκτήσετε την ιδιοκτησία του σπιτιού τουλάχιστον 7 ημέρες πριν, μπορείτε να επικοινωνήσετε με τον μεσίτη ή τον πωλήτη και να ζητήσετε την τελική επιθεώρηση […] ώστε να είστε σίγουροι ότι η κατοικία βρίσκεται στην ίδια κατάσταση με αυτήν που την είδατε προηγουμένως».
Ορισμένες φορές, εξηγεί, μπορεί να υπάρξουν ζημιές στο σπίτι λόγω μετακόμισης επίπλων, πιο εμφανείς βλάβες με κάτι σπασμένο ή ακόμη και αντικείμενα που έχουν δηλωθεί στο συμβόλαιο να λείπουν, όπως περσίδες, λαμπτήρες, αλλά και μεγαλύτερα εξαρτήματα του οικιακού εξοπλισμού. Και αν νομίζετε ότι αυτά είναι υπερβολές μάλλον η εμπειρία του κ. Βέλου ανά τα χρόνια θα σας κάνει να αναθεωρήσετε.
«Έχω δει να ‘εξαφανίζεται’ μέχρι πλυντήριο πιάτων, τηλεόραση και [εξοπλισμός] τένις.
«Να θυμάστε ότι ως αγοραστής δικαιούστε όλα τα εξαρτήματα του σπιτιού που περιγράφονται στο συμβόλαιο τα οποία και πρέπει να είναι και λειτουργικά, εάν δεν είχατε ενημερωθεί για το αντίθετο».
* Οι πληροφορίες που παρουσιάζονται στο άρθρο είναι ενημερωτικού και μόνο χαρακτήρα. Για απαντήσεις σε κάθε περίπτωση ξεχωριστά, μπορείτε να αποταθείτε σε ειδικούς επαγγελματίες και αρμόδιες υπηρεσίες.