Για την ορθή λειτουργία των πόλεων, των χωριών και των αγροτικών εκτάσεων και για να είναι δυνατή η εκμετάλλευση και η απόλαυση των πάσης φύσεως ακινήτων, (αστικά, αγροτικά, βιομηχανικά κλπ.) βασική προϋπόθεση είναι η δυνατότητα επικοινωνίας κάθε ακινήτου με δημόσια οδό.
Για τον λόγο αυτό μέλημα της Πολιτείας είναι η εξασφάλιση σε κάθε ακίνητο προσβάσεως σε δρόμο, ώστε να καθίσταται εφικτή η διέλευση από και προς το ακίνητο, η επικοινωνία του με το δημόσιο οδικό δίκτυο και η μεταφορά αγαθών από και προς το ακίνητο.
Το κράτος εξασφαλίζει ότι κάθε ακίνητο έχει επικοινωνία με την δημόσια οδό κυρίως με την εφαρμογή στις πόλεις του ρυμοτομικού σχεδίου, το οποίο αποτελεί εργαλείο οργανώσεως μίας σωστής πόλεως από πολεοδομικής και λειτουργικής απόψεως.
Στα χωριά ισχύει αντίστοιχο σχέδιο που επιτρέπει την ελεύθερη πρόσβαση κάθε ακινήτου σε δρόμο, αν και στην περίπτωση αυτή μάλλον πρώτα έχουν δημιουργηθεί τα οικόπεδα χωρίς κατ’ ανάγκην επίσημο σχέδιο και μετά έρχεται το κράτος να θέσει κανόνες στην ήδη διαμορφωθείσα κατάσταση.
Το αυτό ισχύει στις αγροτικές εκτάσεις, δηλαδή στις εκτός σχεδίου περιοχές, όπου η πρωτοβουλία ή η αυθαιρεσία των ιδιοκτητών γης προηγείται της κρατικής χωροταξικής οργανώσεως. Σ’ αυτές τις περιοχές είναι που παρατηρείται περισσότερο το φαινόμενο της κατ’ εξαίρεση δημιουργίας ιδιοκτησιών που δεν έχουν πρόσβαση σε δημόσια οδό, οι οποίες κοινώς χαρακτηρίζονται ως “τυφλά” τεμάχια γης, δηλ. περίκλειστες ιδιοκτησίες.
Ο νόμος στην Ελλάδα προβλέπει ότι αν έχεις την κυριότητα μίας τέτοιας περίκλειστης ιδιοκτησίας, που δεν έχει πρόσβαση σε δρόμο, δικαιούσαι να ζητήσεις από κάποιον γείτονα να σου επιτρέψει να διέρχεσαι από το δικό του ακίνητο, για να αποκτήσεις πρόσβαση σε δρόμο (δουλεία διόδου).
Η διέλευση μέσα από το γειτονικό ακίνητο πρέπει να σχεδιασθεί έτσι ώστε να εξυπηρετεί βεβαίως το περίκλειστο ακίνητο, αλλά να προκαλεί και την μικρότερη δυνατή όχληση ή ζημία στο γειτονικό ακίνητο. Ο κύριος του περίκλειστου ακινήτου υποχρεούται να καταβάλει άπαξ αποζημίωση για την διέλευση που του παρέχει το γειτονικό ακίνητο.
Αν ο γείτονας αρνείται την παραχώρηση δουλείας διόδου, ο κύριος του “τυφλού” ακινήτου μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο, ζητώντας να υποχρεώσει τον γείτονα να του παραχωρήσει δουλεία διόδου, έναντι αποζημιώσεως. Θα πρέπει όμως να αποδείξει ότι η συγκεκριμένη δουλεία διόδου που ζητάει είναι η προσφορότερη, ότι δεν υπάρχει άλλη καλύτερη δίοδος από άλλο γειτονικό ακίνητο και ότι αναλογικώς επιτυγχάνει την μεγαλύτερη δυνατή ωφέλεια για το περίκλειστο ακίνητο και την μικρότερη δυνατή ζημία στην γειτονική ιδιοκτησία.
Αν όμως το περίκλειστο ακίνητο δεν ήταν εξ αρχής τέτοιο, αλλά κατέστη περίκλειστο από ενέργειες του ιδιοκτήτη του, το Δικαστήριο μπορεί να αρνηθεί την δουλεία διόδου.
Τέτοια περίπτωση είναι όταν π.χ. το ακίνητο αρχικώς είχε πρόσβαση σε δρόμο, αλλά ο ιδιοκτήτης του πούλησε ένα τμήμα του σε άλλον, με αποτέλεσμα το τμήμα που του έμεινε να καταστεί περίκλειστο.
Δουλεία διόδου δεν παραχωρείται επίσης στην περίπτωση κατά την οποία κάποιος έχει την κυριότητα δύο ακινήτων, του Α και του Β. Το Α έχει πρόσβαση σε δρόμο μέσω του Β. Αν ο ιδιοκτήτης των δύο ακινήτων πουλήσει το ακίνητο Β, αποκόπτει το ακίνητο Α από τον δρόμο. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου τότε δεν έχει δικαίωμα να αξιώσει από έναν τρίτον, ιδιοκτήτη του ακινήτου Γ, να του παράσχει δίοδο. Αυτό που μπορεί να κάνει είναι να ζητήσει από τον νέο ιδιοκτήτη του ακινήτου Β να συνεχίσει να παρέχει δίοδο στο ακίνητο Α.
Μία παρόμοια περίπτωση αντιμετώπισε ο Άρειος Πάγος στην υπ’ αριθ. 739/2013 απόφασή του, στην οποία διέγνωσε ότι ο ιδιοκτήτης ακινήτου που είχε γίνει περίκλειστο δεν εδικαιούτο να αξιώσει δίοδο από άλλο ακίνητο του γείτονα, διότι το ακίνητό του είχε καταστεί περίκλειστο από δικές του ενέργειες.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws.
www.greekadvocate.eu bm-bioxoi@otenet.gr και ktimatologiolaw@yahoo.gr
