Εμπορική είναι η μίσθωση ακινήτου στην Ελλάδα όταν ο μισθωτής (ενοικιαστής) το χρησιμοποιεί για εμπορία ή γενικώς για επαγγελματική δραστηριότητα, σε αντιδιαστολή με την μίσθωση κατοικίας, όπου ο μισθωτής χρησιμοποιεί το μίσθιο για κατοικία.
Η ελάχιστη διάρκεια της εμπορικής – επαγγελματικής μισθώσεως είναι δώδεκα έτη. Ακόμα κι αν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής γράψουν στο συμβόλαιο ότι η μίσθωση θα έχει διάρκεια μικρότερη των δώδεκα ετών, ο μισθωτής (ενοικιαστής) δικαιούται να κάνει χρήση το μισθίου δώδεκα έτη κατ’ ελάχιστον, υπό την προϋπόθεση βεβαίως ότι τηρεί το σύνολο των υποχρεώσεών του από την σύμβαση, δηλ. καταβάλλει εμπροθέσμως το μίσθωμα, διατηρεί το μίσθιο σε καλή κατάσταση, δεν παραβιάζει το νόμο ως προς τις σχέσεις του με τους γείτονες, το κράτος κλπ.
Όταν ο ιδιοκτήτης ζητήσει την απόδοση του μισθίου λόγω παρόδου της δωδεκαετίας, υποχρεούται να καταβάλει στον μισθωτή ποσό ίσο με 24 μισθώματα. Αυτό καταβάλλεται για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας του μισθίου, διότι ο μισθωτής έχει δημιουργήσει κατά τα 12 έτη λειτουργίας του καταστήματός του μία φήμη, πελατεία και εμπορική δραστηριότητα, την οποία ο ιδιοκτήτης μπορεί να εκμεταλλευθεί με το να εκμισθώσει το κατάστημά του σε καινούργιο μισθωτή με το ίδιο ή παραπλήσιο εμπορικό αντικείμενο.
Για να λήξει η μίσθωση στα δώδεκα έτη πρέπει ο ιδιοκτήτης, εντός προθεσμίας εννέα μηνών από την συμπλήρωση της δωδεκαετίας, να ασκήσει στο δικαστήριο αγωγή αποδόσεως του μισθίου, οπότε με την άσκηση και μόνο της αγωγής (κατάθεση στο δικαστήριο αγωγής και επίδοση αυτής με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή), η μίσθωση λήγει και ο μισθωτής υποχρεούται να αποδώσει το κατάστημα στον ιδιοκτήτη, δικαιούται όμως να λάβει ποσό 24 μισθωμάτων από τον τελευταίο.
Για να λήξει η μίσθωση στα δώδεκα έτη αρκεί η άσκηση της αγωγής και δεν απαιτείται να περιμένουμε να εκδοθεί η δικαστική απόφαση, ενώ η εν λόγω αγωγή μπορεί να ασκηθεί προληπτικώς και πριν την συμπλήρωση των δώδεκα ετών, αλλά πάντως ποτέ μετά την πάροδο της εννεάμηνης προθεσμίας, όπως έκρινε ο Άρειος Πάγος στην υπ΄ αριθ. 288/2010 απόφασή του.
Η ελάχιστη διάρκεια της μισθώσεως παρατείνεται αυτομάτως από τα δώδεκα στα δεκαέξι έτη, εφόσον μετά την πάροδο εννέα μηνών από την συμπλήρωση των δώδεκα ετών ο ιδιοκτήτης – εκμισθωτής δεν ασκήσει αγωγή κατά του μισθωτή – ενοικιαστή με την οποία θα του ζητάει να ελευθερώσει το μίσθιο λόγω λήξεως της μισθώσεως.
Μετά την άπρακτη πάροδο του εννεαμήνου η μίσθωση θεωρείται ότι έχει παραταθεί για τέσσερα (4) χρόνια, μετά δε την λήξη της τετραετίας δεν οφείλεται το ποσό των 24 μισθωμάτων. Επομένως μετά την συμπλήρωση 16 συνολικώς ετών παραμονής του μισθωτή – ενοικιαστή στο μίσθιο, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την απόδοση του μισθίου χωρίς να υποχρεούται πλέον να του καταβάλει τα 24 μισθώματα, όπως υποχρεούται να κάνει όταν ζητήσει την απόδοση του μισθίου με την συμπλήρωση των 12 ετών.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws. bm-bioxoi@otenet.gr και ktimatologiolaw@yahoo.gr