Έντονες αντιδράσεις -και από πολλούς ομογενείς ιδιοκτήτες- προκάλεσε η ανακοίνωση του υπουργού Οικονομικών, Tim Pallas για επέκταση του Vacant Residential Land Tax* για κενές κατοικίες σε όλη τη Βικτώρια, αλλά και σε αναξιοποίητα για χρόνια οικόπεδα στο άμεσο μέλλον.
Τα «μαντάτα» έκανε γνωστά, ο κ. Pallas -ο οποίος διατήρησε το χαρτοφυλάκιο του «Θησαυροφύλακα» και αυτό των Σχέσεων με τη Βιομηχανία (Minister for Industrial Relations) ενώ ανέλαβε και υπουργός Οικονομικής Ανάπτυξης (Minister for Economic Growth)- μιλώντας, πολύ νωρίς το πρωί, στο Property Council of Australia.
Αναφέρθηκε σε αλλαγή συμπεριφοράς από τους ιδιοκτήτες που δεν αξιοποιούν ακίνητα περιουσιακά τους στοιχεία, ώστε να έχουν μία επιπλέον ώθηση να τα νοικιάσουν ή να τα «αναπτύξουν» (develop) ή να τα πουλήσουν, ώστε να βελτιωθεί να αντιμετωπιστεί μία από τις βασικές αιτίες -κατά τους κυβερνώντες σε ομοσπονδιακό και πολιτειακό επίπεδο- της στεγαστικής κρίσης, η έλλειψη προσφοράς.
Ο φόρος Vacant Residential Land Tax, επί του παρόντος ισχύει για σπίτια και διαμερίσματα μόνο στα εσωτερικά και τα μέσης απόστασης προάστια (inner & middle-ring), τα οποία μένουν ακατοίκητα για περισσότερους από έξι μήνες -κατά το προηγούμενο οικονομικό έτος- και είναι το 1% της συνολικής αξίας της έκτασης (capital improved value – CIV), ενώ ισχύουν κάποιες εξαιρέσεις.
Όπως ανακοίνωσε ο κ. Pallas από την 1η Ιανουαρίου 2025 θα επεκταθεί σε όλη τη Βικτώρια (με το έτος για το «κρίσιμο» εξάμηνο να ξεκινά από την 1η Ιανουαρίου 2024 όπως διευκρίνιζε το σχετικό ανακοινωθέν από την επίσημη ιστοσελίδα της πρωθυπουργού αρκετές ώρες αργότερα).
Ακόμη, είπε ο υπουργός Οικονομικών, ο εν λόγω φόρος θα επεκταθεί και σε εκτάσεις που έχουν χωροθετηθεί ως οικιστικές (zoned as residential), «αναμένουν» αξιοποίηση, αλλά δεν υπάρχει πρόοδος για πάνω από πέντε χρόνια, σε συγκεκριμένα προάστια της Μελβούρνης (established Melbourne suburbs), από την 1η Ιανουαρίου 2026.
«Πραγματικά, δεν έχουμε την πολυτέλεια να έχουμε ‘κενή γη’ (vacant land) στη μητροπολιτική Μελβούρνη που παραμένουν σε ‘αδράνεια’ χρόνο με τον χρόνο», δήλωσε ο κ. Pallas και πρόσθεσε:
«Το ξεκάθαρο μήνυμά μας προς τους ιδιοκτήτες (landowners) είναι είτε να αξιοποιήσουν (develop) τη γη είτε να πουλήσουν σε κάποιον που θα το κάνει».
«Ομοίως, δε θέτουμε σε εφαρμογή έναν κανόνα για τους ιδιοκτήτες που εμείς ως Πολιτεία δεν πρόκειται να εφαρμόσουμε στους ‘εαυτούς μας’».
«Περιμένουμε από κάθε κρατική υπηρεσία που κατέχει γη να δικαιολογήσει ακριβώς γιατί κατέχει αυτήν την έκταση και δεν τη διαθέτει στην αγορά».
Ανέφερε επίσης ότι υπάρχουν και περίπου 80 κτίρια γραφείων (commercial office buildings) στη Μελβούρνη που «υποαξιοποιούνται» λόγω των αλλαγών στα εργασιακά πρότυπα (λόγω της τηλε-εργασίας κυρίως), τα οποία η κυβέρνηση ελπίζει να μετατρέψει σε περισσότερα από 10.000 διαμερίσματα και χώρους μικτής χρήσης (mixed-use properties).
«Αυτό δε θα είναι εύκολο και η επιτυχία για κάθε κτίριο δεν είναι σίγουρη. Αλλά το οφείλουμε στους ιδιοκτήτες αυτών των ανεκμετάλλευτων περιουσιακών στοιχείων και στους νέους που αναζητούν απεγνωσμένα μία κατοικία να καταβάλουμε την προσπάθεια», σχολίασε.
«Απαντώντας» σε ερωτήματα και στις πρώτες αντιδράσεις σχετικά με την απόφαση για την επέκταση του Vacant Residential Land Tax, η οποία χαρακτηρίστηκε ξαφνική και σύμφωνα με κάποιες πηγές σε αυστραλιανά ΜΜΕ αιφνιδίασε ακόμη και την πρωθυπουργό, ο κ. Pallas επεσήμανε ότι η κυβέρνηση αναθεωρεί και προσαρμόζει συνεχώς τη φορολογική της πολιτική.
Ο Vacant Residential Land Tax, εξήγησε, «δεν ωφελεί μαζικά τον προϋπολογισμό».
«Μερικές φορές οι φόροι χρησιμοποιούνται για την τροποποίηση της συμπεριφοράς» συνέχισε.
«Αυτό που κάνει είναι ότι προσπαθεί να στείλει ένα μήνυμα στους ανθρώπους που έχουν ανεκμετάλλευτα περιουσιακά στοιχεία να σκεφτούν να τα αξιοποιήσουν, να τα διαθέσουν, για να μετακομίσουν οι άνθρωποι σε αυτά ως σπίτια».
«Θα προτιμούσαμε περισσότερο να μην πάρουμε ούτε 1 δολάριο από φόρους που επιδιώκουν να αλλάξουν τη συμπεριφορά. Θα προτιμούσαμε να αλλάξει η συμπεριφορά (χωρίς επιβολή φόρων) ώστε να μπορέσουμε να βάλουμε τους ανθρώπους σε σπίτια».
Η αντιπολίτευση, από την πλευρά της, επεσήμανε αρχικά ότι πρόκειται για τον 51ο νέο φόρο ή αύξησή του ή επιβάρυνση εν γένει που επιβάλλει η κυβέρνηση των Εργατικών από τότε που ανέλαβε την εξουσία το 2014.
Ο «σκιώδης υπουργός» Οικονομικών Brad Rowswell σχολίασε ότι ο κ. Pallas, εισήγαγε μία αύξηση φόρου ως την πρώτη του πράξη -και- ως υπουργός Οικονομικής Ανάπτυξης.
«Η Βικτώρια είναι χρεοκοπημένη και το μόνο σχέδιο των Εργατικών για την ‘οικονομική ανάπτυξη’ είναι να φορολογήσουν περισσότερο τους κατοίκους της Πολιτείας», τόνισε.
Υπενθυμίζεται ότι πρόσφατα ανακοινώθηκε ο νέος φόρος για τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ αντιδράσεις προκάλεσε και ο φόρος που ανακοινώθηκε προ μηνών με τον προϋπολογισμό για κατόχους ακινήτων προς ενοικίαση (landlords) και ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών (holiday-home owners).
Το 2021-22, οι κάτοικοι της Βικτώριας κατέβαλαν κατά μέσο όρο 5.638 δολάρια σε φόρους και στα δύο επίπεδα διακυβέρνησης (ομοσπονδιακό και πολιτειακό), έναντι 5.537 δολαρίων στη Νέα Νότια Ουαλία, σύμφωνα με την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (ABS).
Aργότερα μέσα στην ημέρα, ο κ. Pallas, σε συνάντηση με ενδιαφερόμενους φορείς της αγοράς ακινήτων, τους ενημέρωσε και για τπροτεινόμενες αλλαγές στον φόρο απροσδόκητων κερδών (Windfall Gains Tax) – ο οποίος εφαρμόζεται όταν η γη αναδιαμορφώνεται και η αξία της «εκτοξεύεται» – και το κρατικό σύστημα φορολόγησης της γης (state’s land tax scheme), που θα αύξαναν την επιβάρυνση των εργολάβων.
ΟΙ ΑΛΛΑΓΕΣ
Όπως προαναφέρθηκε, αρκετές ώρες αργότερα η κυβέρνηση έδωσε στη δημοσιότητα το επίσημο ανακοινωθέν για τις αλλαγές στον Vacant Residential Land Tax.
Μεταξύ άλλων ανέφερε: «Η νομοθεσία που πρόκειται να εισαχθεί στο Κοινοβούλιο της Βικτώριας αυτήν την εβδομάδα θα παράσχει οικονομικό κίνητρο στους ιδιοκτήτες να νοικιάσουν κενές κατοικίες ή να αξιοποιήσουν μακροχρόνια κενή γη – παρέχοντας περισσότερες κατοικίες και περισσότερες επιλογές για τους κατοίκους της Βικτώριας κατά τη διάρκεια της κρίσιμης στεγαστικής κρίσης».
«Οι αλλαγές θα επεκτείνουν τον φόρο κενών κατοικιών (Vacant Residential Land Tax – VRLT) – που επί του παρόντος εφαρμόζεται σε κενές κατοικίες στα εσωτερικά και μεσαία προάστια της Μελβούρνης για διάστημα μεγαλύτερο των έξι μηνών – σε κενές κατοικίες σε ολόκληρη την Πολιτεία».
«Η κίνηση αυτή θα ενθαρρύνει τους ιδιοκτήτες των ακατοίκητων κατοικιών στα εξωτερικά προάστια της Μελβούρνης και στην περιφερειακή Βικτώρια να διαθέσουν τις κατοικίες αυτές προς ενοικίαση ή πώληση – λειτουργώντας έτσι ώστε να αμβλυνθούν οι στεγαστικές πιέσεις που γίνονται αισθητές σε ολόκληρη τη χώρα».
«Θα έχει αντίκτυπο στην αγορά ενοικίασης, ενισχύοντας το απόθεμα κατοικιών και συμβάλλοντας στην άμβλυνση των πιέσεων στα ενοίκια και τις τιμές – παρέχοντας στους κατοίκους της Βικτώριας περισσότερες επιλογές όσον αφορά τον τόπο κατοικίας τους».
«Η περίοδος κατά την οποία τα ακίνητα μπορούν να θεωρηθούν κενά θα ξεκινήσει την 1η Ιανουαρίου 2024, ενώ η αλλαγή (στον VRLT) θα τεθεί σε εφαρμογή το 2025».
«Οι υφιστάμενες εξαιρέσεις θα εξακολουθήσουν να ισχύουν σε όλη την Πολιτεία, συμπεριλαμβανομένων εξοχικών κατοικιών, ακινήτων που αποκτήθηκαν πρόσφατα ή που χρησιμοποιούνται τακτικά για επαγγελματικούς σκοπούς και ακινήτων που κατασκευάζονται ή ανακαινίζονται».
«Αλλαγές θα ισχύσουν επίσης σε οικιστικά οικόπεδα που είναι αδόμητα για περισσότερα από πέντε χρόνια σε ‘καθιερωμένες περιοχές’ (established areas) της Μελβούρνης, ώστε να αποθαρρυνθεί η διατήρηση γης για χρόνια χωρίς να την αξιοποιεί αναμένοντας την αύξηση της αξίας της (long-term land banking) και να ενθαρρυνθούν οι νέες κατασκευές κατοικιών».
«Η αλλαγή αυτή θα κλείσει ένα ‘παράθυρο’ του VRLT…».
Εκτιμάται ότι περίπου 900 ακίνητα στη Μελβούρνη πληρώνουν ήδη τον επίμαχο φόρο, και άλλα 600-700 αναμενόταν να προστεθούν σε ολόκληρη την Πολιτεία.
Ακόμη, περίπου 3.000 μη αξιοποιημένα ακίνητα στη μητροπολιτική Μελβούρνη προβλέπεται να φορολογηθούν στο πλαίσιο της επέκτασης του VRLT.
Όσον αφορά στις… διαφωνίες για το ποιος ήξερε τι σχετικά με το νέο φόρο, που έδωσε αφορμή στην αντιπολίτευση για έντονη κριτική να κάνει λόγο και για «χαοτική μετάβαση» από τον Daniel Andrews στην Jacinta Allan, αρχικά ο υφυπουργός Οικονομικών Danny Pearson ανέφερε ότι δε γνώριζε όλες τις λεπτομέρειες για τον «ανασχηματισμό» του VRLT.
Αργότερα αναφέρθηκε ότι οι αλλαγές είχαν «περάσει» από το Υπουργικό τη Δευτέρα και η κα Allan κατά τη διάρκεια της τοποθέτησής της στο Κοινοβούλιο απάντησε ότι γνώριζε εκ των προτέρων για την ανακοίνωση του κ. Pallas.
Ο ηγέτης της αντιπολίτευσης της Βικτώριας, John Pesutto, στάθηκε πάντως στο «γεγονός» της νέας φορολογίας.
«(Αυτοί οι φόροι) θα προσθέσουν περαιτέρω πιέσεις στους κατοίκους της Βικτώριας που παλεύουν με το κόστος ζωής», είπε.
«Τίποτα δεν θα αλλάξει υπό αυτή την κουρασμένη κυβέρνηση των Εργατικών», πρόσθεσε.
Όσον αφορά στους φορείς του κλάδου, η εκτελεστική διευθύντρια για τη Βικτώρια του Property Council of Australia, Cath Evans, δήλωσε ότι σοκαρίστηκε από την ανακοίνωση του κ. Pallas, καθώς η συμφωνία Affordability Partnership όριζε μια πιο στενή σχέση συνεργασίας.
«Ο κλάδος μπήκε σε αυτή τη σύμπραξη με καλή πίστη και με την προϋπόθεση ότι θα υπήρχε διαβούλευση για κάθε μεταρρύθμιση που θα προχωρούσε και θα επηρέαζε τη διαθεσιμότητα του στεγαστικού αποθέματος», δήλωσε.
«Είναι σαφές ότι χωρίς να ακολουθηθεί αυτή η διαβούλευση, δεν υπήρξε καλή πίστη στην εκτέλεση αυτής της συμφωνίας μέχρι σήμερα».
Ο διευθύνων σύμβουλος του Real Estate Institute of Victoria, Quentin Kilian, ανέφερε ότι η ανακοίνωση αποτελεί «άλλη μια θλιβερή απόδειξη της κακής ανάπτυξης στις πολιτικές για τα ακίνητα ακινήτων και της κοντόφθαλμης σκέψης» από την κυβέρνηση, δημιουργώντας περισσότερη αβεβαιότητα και αποθαρρύνοντας τις επενδύσεις.
Tο Συμβούλιο Κοινωνικών Υπηρεσιών της Βικτώριας (VCOSS) χαιρέτισε πάντως την κίνηση να σταματήσει το «land banking».
ΣΤΟΧΟΣ ΟΙ 800.000 ΝΕΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΕΣ ΣΕ ΔΕΚΑ ΧΡΟΝΙΑ
Η κυβέρνηση «απαντά» ότι παραμένει προσηλωμένη στην προσπάθεια επίλυσης της στεγαστικής κρίσης, με στόχο την κατασκευή 800.000 κατοικιών σε δέκα χρόνια (που σημαίνει ότι κατά μέσο όρο περίπου 220 νέες κατοικίες πρέπει να κατασκευάζονται κάθε μέρα έως το 2033).
Η κα Allan αναγνώρισε πάντως ότι εκτός από την έλλειψη γης πρόκληση είναι και η έλλειψη εργατικού δυναμικού.
Ανέφερε ότι ο αυξανόμενος πληθυσμός της Βικτώριας και τα δωρεάν μαθήματα TAFE θα βοηθήσουν στην επίλυση των περιορισμών δυναμικότητας.
«Η Βικτώρια είναι η ταχύτερα αναπτυσσόμενη Πολιτεία της χώρας. Η Μελβούρνη είναι η ταχύτερα αναπτυσσόμενη πόλη της χώρας», δήλωσε.
«Αυτό σημαίνει ότι υπάρχουν περισσότεροι άνθρωποι που εντάσσονται στην αγορά εργασίας…».
Η κα Allan τόνισε ότι η κυβέρνηση δεν είχε άλλη επιλογή από το να θέσει τολμηρούς στόχους.
«Αυτό είναι το πιο σημαντικό και κρίσιμο ζήτημα που αντιμετωπίζει η Βικτώρια αυτή τη στιγμή», είπε για την στεγαστική κρίση.
«Γνωρίζουμε ότι η αύξηση της προσφοράς … – 80.000 κατοικίες κάθε χρόνο για τα επόμενα 10 χρόνια – .. είναι βασικός παράγοντας για τη μείωση των τιμών».
Σε μία από τις ανακοινώσεις της σχετικά με την πολιτική αυτή, η κυβέρνηση επεσήμανε ακόμη ότι οι «τολμηρές μεταρρυθμίσεις» στον κλάδο της Στέγασης «προκαλούν το ενδιαφέρον των εταίρων» του τομέα, οι οποίοι «επιθυμούν να συμμετάσχουν στα πρωτοπόρα σε εθνικό επίπεδο σχέδια της Βικτώριας για την κατασκευή 800.000 νέων κατοικιών κατά την επόμενη δεκαετία».
«Μόνο το τελευταίο δεκαπενθήμερο, η κυβέρνηση των Εργατικών έλαβε περισσότερες από 100 αιτήσεις από τη βιομηχανία που είναι έτοιμη να σηκώσει τα μανίκια και να κατασκευάσει χιλιάδες νέες κατοικίες στο πλαίσιο ενός διευρυμένου προγράμματος διευκόλυνσης της ανάπτυξης (Development Facilitation Program – DFP)».
«Δε θα σπαταλήσουμε ούτε λεπτό για να προχωρήσουμε με τις μεταρρυθμίσεις στην Στέγαση – δώσαμε στη βιομηχανία τη σιγουριά που της αξίζει, και τώρα περισσότεροι από 100 εταίροι μας είπαν ότι είναι έτοιμοι να κατασκευάσουν χιλιάδες οικονομικά προσιτές κατοικίες για τους κατοίκους της Βικτώριας», δήλωσε η κα Allan.
«Συνεχίζουμε τη δουλειά για την ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών – εξασφαλίζοντας ότι οι καλές αποφάσεις λαμβάνονται ταχύτερα με ένα σύστημα σχεδιασμού που λειτουργεί για την κατασκευή περισσότερων κατοικιών υψηλής ποιότητας κοντά στα μέρη όπου οι κάτοικοι της Βικτώριας θέλουν να ζήσουν», σημείωσε η υπουργός Χωροταξίας Sonya Kilkenny.
Αξίζει να σημειωθεί τέλος, ότι στο πλαίσιο της Δήλωσης για τη Στέγαση, της τελευταίας μεταρρύθμισης που ανακοίνωσε ο Daniel Andrews πριν την παραίτησή του, η Βικτώρια ήρε τους περιορισμούς για τα μικρά σπίτια της… πίσω αυλής (backyard homes ή granny flat).
Σύμφωνα με τα μέτρα που ανακοινώθηκαν δε θα χρειάζεται πλέον άδεια για την κατασκευή ενός granny flat ή μίας δεύτερης μικρής κατοικίας μικρότερης από 60 τ.μ. στο πλαίσιο της προσπάθειας που γίνεται να αμβλυνθεί η έλλειψη σπιτιών, να ενισχυθεί το εισόδημα και να βελτιωθεί η δυνατότητα διαβίωσης μεταξύ των γενεών.
Όμως οι ειδικοί προειδοποιούν ότι μια ανάπτυξη στην πίσω αυλή μπορεί επίσης να «ανοίξει την πόρτα» σε προβλήματα σχεδιασμού, φορολογικά και νομικά, συμπεριλαμβανομένων δύσκολων ζητημάτων για τους συντάκτες διαθηκών, έγραψε η Australian Financial Review.
